Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Способы управления коммерческой недвижимостью

Опубликовано: 24.02.2020
Время на чтение: 16 мин
0
17

Налогообложение доверительного управления коммерческой недвижимостью

Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) и анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимо­сти) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте не­движимости и его окружении (на микро- и макроуровнях), что способст­вует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.

Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объ­екта может оказывать существенное влияние на цели собственника в от­ношении стратегии управления и на цели управляющей компании — в отношении разработанной и реализуемой программы управления.

Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объ­единены в одну общую группу — цели управления недвижимостью. При­чем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены по­стоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реали­зуемой программе управления.

Схема управления объектом коммерческой

- минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей ком­пании;

- максимизация стоимости объекта недвижимости, максимиза­ция доходности на этане эксплуатации, что скорее характерно для собст­венника, нежели для управляющей компании.

В создании стратегии управления объектом должен принимать активное участие лишь собственник, а управляющая компания может выступать только в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вари­ант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь ис­ходя из личных целей.

Специфика управления коммерческой недвижимостью определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца - это достижение максимальной эффективности управления. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.

- обеспечение безопасности и комфорта на объекте;

Достижение целей собственника невозможно без создания комфортных условий. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг - важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж объекта недвижимости.

- максимизация доходов;

Стабильный и постоянно растущий доход - основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.

- снижение затрат на содержание и техническую эксплуатацию;

Основная часть средств, выделяемых на содержание здания, расходуется на техническую эксплуатацию. Задача профессионального управляющего -оптимизировать эти издержки за счет грамотной организации работы всех сервисных служб на объекте.

- наращивание активов;

При продаже предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.

- повышение рыночной стоимости объекта;

Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.

Любой владелец хочет получить максимальный доход от своей недвижимости. Доходность складывается от максимальной выручки и оптимизированных издержек на его содержание.

1. Конкурентные арендные ставки

Способы управления коммерческой недвижимостью

2. Предоставление дополнительных услуг

3. Клининг

4. Наличие телекоммуникаций

5. Рекламные услуги

Доверительное управление — это передоверие третьему лицу собственных полномочий, касающихся организации и ведения бизнеса с собственной недвижимостью, в которую ранее был инвестирован принадлежащий собственнику капитал. Когда имеется в виду коммерческая недвижимость, доверительному управляющему переходят полномочия на торговые здания, помещения или павильоны. Иногда ими являются промышленные помещения, которые используются под бизнес, в том числе под хранение продукции.

В любом случае в доверительное управление передаются только площади, которые официально выведены из оборота как жилые помещения и относятся к нежилому фонду. Этот факт должен быть зафиксирован в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Управление недвижимостью имеет сходство с посреднической деятельностью доверенных лиц. Тем не менее деятельность управляющего отличается следующим:

  • предоставлением полного пакета услуг;
  • официальным оформлением договора, а не только доверенности;
  • обязательным получением вознаграждения за предоставленные услуги;
  • утверждённым регламентом работ;
  • отчётом управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Такое управление имеет вид найма компетентного специалиста или управляющей компании для выполнения обязанностей, установленных договором услуг.

Способы управления коммерческой недвижимостью

Естественно, если такой договор не заключён, собственник коммерческой недвижимости выполняет обязанности по сдаче площадей в аренду самостоятельно. А при оформлении доверенности посреднику доверенное лицо исполняет их частично, без регламента предъявляемых к нему требований.

Пустое помещение в торговом центре

Торговая площадь может передаваться в управление без мебели и оборудования

Субъектами доверительного управления выступают стороны договора, которыми по факту являются:

  • собственник недвижимого имущества, передающий его управляющему;
  • управляющий, принимающий коммерческую недвижимость от собственника.

В юридической терминологии они выступают под следующими определениями, что регламентируется соответствующими статьями Гражданского кодекса (ГК):

  1. По общему правилу учредителем доверительного управления (ст. 1014 ГК) является собственник имущества, передаваемого в управление. При этом форма собственности значения не имеет — имущество может находиться в частной собственности (граждан или юридических лиц), муниципальной или государственной (субъектов Федерации, Российской Федерации).
  2. В качестве доверительного управляющего (ст. 1015 ГК) может выступать либо индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация в виде хозяйственного общества (товарищества) или производственного кооператива. Государственные и муниципальные унитарные предприятия не могут быть доверительными управляющими, поскольку сами не являются собственниками имущества, а обладают имуществом на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Не могут выступать в качестве доверительных управляющих органы государственной власти и местного самоуправления.

Собственник или исполнитель услуг-физическое лицо действует от своего имени, идентифицируясь по гражданскому паспорту. От имени юридических лиц вправе действовать только руководители фирм, назначенные учредителем. В обоих случаях стороны могут задействовать доверенных лиц.

В зависимости от того, какие объёмы недвижимого имущества передаются управляющему и кто выступает сторонами сделки — физические или юридические лица, формируется алгоритм процедуры. Крупные компании заключают такие договоры в офисе собственника или управляющей компании. В других случаях стороны вправе:

  • использовать деньги собственника для составления договора юристом;
  • заключить договор у нотариуса и удостоверить его нотариально;
  • составить текст договора самостоятельно с нотариальным удостоверением или без него.

Документ составляется в свободной форме. Главное, чтобы все внесённые в договор сведения соответствовали пакету документации и вносились без технических и юридических ошибок.

Пакет документации, на основании которого составляется договор доверительного управления, состоит из следующих бумаг:

  • гражданского паспорта с пропиской;
  • правоустанавливающего документа на коммерческую недвижимость;
  • справки из Росреестра об отсутствии или наличии ареста и обременения залогом.
Предлагаем ознакомиться  Юр лицо продает автомобиль физ лицу

Управление недвижимостью

Собственники-юридические лица представляют:

  • уставные документы;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • выписку из ЕГРН о форме собственности юридического лица;
  • доверенность на действующего представителя компании;
  • решения собрания учредителей о передаче в ответственное управление;
  • протокол голосования общего собрания учредителей с положительным результатом;
  • справку из Росреестра об отсутствии или наличии ареста и обременения залогом.

Если доверительное управление оформляется по рекомендации правовых органов, могут потребоваться такие документы, как ходатайства заинтересованных лиц из числа кредиторов, решение суда или предписание судебного пристава. Иногда может понадобиться заключение независимого оценщика об установлении стоимости арендной платы.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

- правовые методы управления - обеспечивают распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономические методы управления - обеспечивают управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- организационные методы управления - обеспечивают организационное влияние на процессы управления недвижимости;

- технические методы управления - обеспечивают содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Правовое управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями и т.п.).

Двое мужчин смотрят чертежи

Внешнее управление недвижимостью это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынканедвижимости через лицензирование, регистрацию, предоставление правуполномоченных лиц органами исполнительной и государственной власти по совершениюсделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

О том, насколько эффективны применяемые методы управления недвижимостью, стоит судить по следующим показателям:

  • Экономическая эффективность

Передавая недвижимость в доверительное управление, собственник надеется на получение прибыли. Расходы на содержание объекта, несомненно, возникнут, но при этом важно чтобы они были адекватны ситуации.

В принципе, собственник объекта недвижимости может самостоятельно продумать план действий, направленных на эффективное использование объекта, а после реализовать их. Практика показывает, что эффект будет ощутимее, а прибыль – выше, если объект передать в управление профессионалам.

В работе последних недопустимы ошибки. Если трудозатраты будут высоки, а эффект от них минимален, и собственник недвижимости, и управляющий могут вовсе остаться без прибыли. Поэтому важно не только составлять бизнес- планы и реализовывать их, но и отслеживать трудозатраты.

Важно на постоянной основе мониторить бизнес-процессы, учитывать и анализировать текущие показатели, а при неудовлетворительной работе вовремя реагировать на недостатки.

Система управления недвижимостью

Дом под защитой

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

 Для системы управления характерны:

  • Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
  • Подчинение законодательной базе;
  • Наличие структуры управления;
  • Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

  • Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
  • Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

- формирование и определение целей управления применительно к каждому объекту или группе объектов недв-сти;

- выбор способа достижения цели, планирование деятельности по достижению целей управления и построения системы управления, то есть разработка детальных экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления;

- организация деятельности по управлению объектами недв-и;

- обеспечение эффективного управления, что подразумевает достижение целей управления, зафиксированных в форме определенных качественных или количественных результатов деятельности при максимальной экономии ресурсов;

- контроль результатов деятельности.

В рамках данной формулировки процесс управления недв-ью представлен в виде цикла управления объектами, содержащего все выше упомянутые формы. Вместе с тем процесс управления недв-ью обеспечивается взаимодействием большого количества функциональных подсистем управления. При этом сущность управления заключается в обеспечении и поддержании согласованности взаимодействия функц-х подсистем. Как система управление недв-ью представляет собой совокупность элементов, обеспечивающих целенаправленное функционирование объектов недвижимости.

- определенные признаки (неоднородность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность, надежность);

- наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов;

- организационной структуры управления;

- технологической инфраструктуры;

- процедур взаимоотношений субъектов по поводу управления объектов недвижимости.

Для каждой системы характерно наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов, наличие организационной структуры управления, технологической инфраструктуры, процедура взаимоотношения субъектов по поводу управления недвижимостью.

- механизм управления (цели, принципы, методы);

-управляющую систему, включающую органы управления, их функции и процессы управления объектами недвижимости;

- подсистемы обеспечения (учет, кадровое обеспечение, контрольэффективности).

- во-первых, разработка и использование оптимальных форм, методов и способов управления недвижимостью;

- во-вторых, организация и профессионализация практики управления объектами недвижимости.

Цели и мероприятия при управлении недвижимостью

Как было отмечено выше, основной целью управления недвижимостью является получение максимально возможного дохода. Таким образом, перед управляющим стоит ряд задач, которые необходимо выполнить, работая на результат.

Основная задача – организация максимально эффективного управления.

При управлении недвижимостью осуществляются следующие мероприятия:

  • Обеспечение комфортных и безопасных условий.

Чтобы достичь цели, важно создать благоприятные условия для сотрудников, работающих на объекте или арендаторов. Если речь идет о коммерческом здании, необходимо обеспечить безопасный доступ в него, дополнительный сервис и доп. обслуживание, лояльный подход к арендаторам, контроль за исполнением договорных обязательств;

  • Разработка и реализация бизнес-процессов, направленных на максимизацию прибыли;
  • Снижение затрат на содержание здания;

Обычно основные затраты связаны с технической эксплуатацией недвижимости. Задача управляющего – оптимизировать этот показатель, грамотно организовав работу обслуживающих здание компаний;

  • Увеличение стоимости объекта и наращивание активов.

В какой-то момент владелец может принять решение о продаже недвижимости. Стоимость будет зависеть и от технических характеристик, и в том числе от того, насколько эффективно работает управляющий.

Грамотный покупатель оценит доход, которых реально получить от вложений в приобретение объекта. В качестве отдельного преимущества инвестор может рассматривать наличие на объекте управляющей компании.

Порядок оформления и заключения договора доверительного управления коммерческой недвижимостью и его образец

Согласно положениям Гражданского кодекса, договор — это документ, констатирующий приобретение его сторонами определённых преимуществ, обусловленных составлением договора. Преимущества выражены в положениях договора и скомпонованы в пункты и подпункты. Поэтому они подлежат обязательному исполнению сторонами.

Предлагаем ознакомиться  Как не уснуть за рулем ночью на трассе: проверенные средства

В случае их неисполнения, согласно нормам статьи 450 ГК РФ, договор подлежит расторжению. Кроме того, что данная статья ГК является регламентом расторжения неисполняющегося договора, в самом теле документа должно быть внесено отдельное положение об ответственности сторон. В это положение могут войти условия, которые допускают взимание контрагентом пени и штрафов за некачественное предоставление услуг или просрочку выплат. Другие условия, при которых договор может расторгаться:

  • по согласию сторон;
  • в одностороннем порядке.

Если стороны прекращают договор по согласию, составляется соглашение, в котором они констатируют факт добровольного прекращения установленных ранее взаимных действий. С момента подписания такого соглашения поставка услуг по управлению недвижимостью прекращается.

Если инициатива разрыва отношений проистекает от одной стороны, а контрагент отказывается от прекращения взаимодействия, расторжение договора может производиться в суде, если будет подано исковое заявление.

Иногда ранее установленные договорённости утрачивают актуальность и перестают быть эффективными, поэтому предусмотрено изменение отдельных положений. Внесение таких изменений может происходить только на основании взаимного согласия. Составляется и подписывается соглашение с обязательным соблюдением следующих правил:

  • указание реквизитов договора доверительного управления;
  • указание пунктов и подпунктов, которые подлежат изменению;
  • внесение новых положений взамен заменяемых;
  • указание пунктов, которые прекращают своё действие;
  • внесение новых пунктов, которых ранее не существовало.

Подписанное соглашение передаётся в Росреестр для внесения изменений в информационный банк регистрирующего органа.

Структура и инфраструктура управления объектами недвижимости

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления  недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

  • Земельные ресурсы;
  • Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

  • Органы разного уровня власти;
  • Инвесторы;
  • Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
  • Управляющие недвижимостью.

Каждая система управления характеризуется своей структурой и инфраструктурой.

Структура управления недвижимостью - это совокупность управляющих подразделений, находящихся между собой в устойчивых отношениях, соподчиненности и обеспечивающих функционирование объектов управления.

Инфраструктура управления недвижимостью - это внешние специализированные организации и государственные органы, занимающиеся вопросами оказания услуг в сфере управления недвижимостью.

Рассмотрим структуру управления недвижимостью на примере типовой схемы управления муниципальной недвижимостью.

Рассматривая иерархию муниципального управления с позиций классической теории управления, необходимо отметить, что в простейшем виде ее можно представить в виде трех элементной линейной композиции: субъект управления - орган управления - объект управления (рисунок 1).

В муниципальном образовании в качестве субъектов управления выступают люди, группа людей или организационные структуры, принимающие решения по поводу способов или методов управления. На муниципальном уровне в качестве субъектов управления выступают: представительный орган местного управления (городская Дума), Глава муниципального образования, контрольно-счетный орган муниципального образования, исполнительный орган муниципальной власти в виде местной администрации, которые в соответствии с уставом муниципального образования обладают соответствующими полномочиями по определению порядка управления и распоряжения муниципальной недвижимостью.

Как видно, на муниципальном уровне субъект управления представлен в форме совокупности структур местной власти, что предполагает коллегиальность принятия решений по стратегическим и наиболее важным вопросам местного значения.

Субъект управления в качестве инструмента реализации своих решений использует орган управления. В качестве органов управления в муниципальных образованиях выступают отраслевые (департаменты, комитеты, управления, отделы и т.д.) и территориальные (районные администрации) структурные подразделения, предусмотренные уставами муниципальных образований и структурными схемами администраций, утвержденными представительными органами местного управления.

Органы управления наделены определенными полномочиями и ответственностью за деятельность объекта управления, контроль и обеспечение исполнения решений, оперативную деятельность об.управления.Органами управления осуществляется подготовка решений, а также реализация и претворение решений, принятых субъектами муниципального управления. При этом субъект управления в некоторых случаях делегирует определенные свои функции органам управления.

- за счет объектов муниципального имущественного комплекса (муниципальный жилищный фонд, включая нежилые помещения, объекты муниципальной социальной инфраструктуры);

- земельных ресурсов;

- объектов ЖКХ (объекты водопроводно-канализационного, теплоэнергетического и электросетевого хозяйства);

- городской инфраструктуры (мостовые переходы, дороги и магистрали, подземные переходы);

- объектов территориальной инфраструктуры (объекты благоустройства, внутриквартальные дороги).

Объекты управляются органами управления через управляющие воздействия.

В свою очередь объекты муниципального управления являются поставщиками муниципальных услуг для потребителей, которым является местное сообщество.

В то же время сама структура управления в данном виде является незавершенной. Незавершенность структуры определяется тем, что местное сообщество (потребители муниципальных услуг) через Общественную палату, ТСЖ публичные слушания, сходы, выборы, референдумы образуют еще одну ветвь власти в форме местного общественного самоуправления.

Рисунок 2 - Структура управления на местном уровне

- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

- инвесторы - лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риэлторы (брокеры) - лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

- застройщики - лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

- девелоперы - лица, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

- заказчики - лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица(инвесторы и др.)

- страховщики - лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- управляющие проектом - лица, которые с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения функциональной и экономической реализации проекта, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества, осуществляют общее планирование, координацию и контроль над реализацией проекта от начала до его завершения;

- управляющие недвижимостью - лица, занимающиеся управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики объектов недвижимости - лица, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе - лица, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости.

Основные этапы концепции управления недвижимостью

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

  • Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

  • Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
  • Реализация разработанной программы.
  • Итог. Оценка полученных результатов.
Предлагаем ознакомиться  Независимая Оценка Дома. Оценка Загородной Недвижимости в Балашихе

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно.

На стоимость услуг по управлению недвижимостью оказывают влияние множество факторов:

  • Объемы инвестирования;
  • Срок инвестирования и окупаемости проекта;
  • Выбранная стратегия;
  • Выбор и пути достижения конечной цели.

На сегодняшний день функционирует масса компаний, оказывающих услуги по доверительному управлению жилыми и коммерческими объектами.

Случайных людей в сфере управления недвижимостью нет. Среди игроков присутствуют:

  • Иностранные управляющие компании;
  • Местные компании, отделившиеся от агентств недвижимости, консалтинговых и прочих организаций;
  • Компании, созданные с нуля.

Поскольку это новая сфера бизнеса, и не во всех регионах еще пришло понимание о преимуществах передачи недвижимости в управление, конкуренция на рынке подобных услуг невелика. Ниша для старта есть, новые фирмы имеют все шансы в нее войти.

Конкретные цифры назвать сложно, они зависят в том числе от характеристик объекта и объема предоставляемых услуг. Если говорить о жилой недвижимости, размер вознаграждения управляющему составляет около 10% от стоимости ежемесячной арендной платы помещения.

Если речь идет о коммерческом объекте, размер вознаграждения может составлять 15-25% от ежемесячного арендного платежа.

Итак, вопросы управления недвижимым имуществом актуальны как для владельцев жилых и коммерческих помещений, так и для муниципалитета. В системе управления задействованы объекты, субъекты и непосредственно управляющий. Конечной целью управления получение прибыли.

Управление объектами осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником и управляющим и регламентирующего взаимоотношения сторон. Последний получает вознаграждение за оказываемые услуги.

Концепция управления коммерческой недвижимостью представляет собой реализацию системного подхода по созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Концепция охватывает мероприятия, связаннее с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических, юридических экспертиз объектов недв. имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта и включает функции планирования (стратегического и оперативного) в период до и после начала эксплуатации объекта; координацию действий инж-техн, обслуживающего и административного персонала; контроль и оценка деятельности персонала.

Проведение технической, экономической и правовой экспертиз тесно связано с жизненным циклом объектов и выработкой практических рекомендаций по эффективному управлению конкр. объектами, по их взаимоувязки в единую управленческую систему и по стратегич-му развитию всего комплекса.

На 1-ом этапе производится анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучаются тенденции развития рынка недвижимости.

- мониторинг и анализ рынка недвижимости;

- анализ месторасположения объектов недв-и;

- анализ правового положения объектов недв-и;

- техническая экспертиза состояния объектов недв-и;

- экономическая и управленческая экспертиза.

Правовая обоснованность стратегии управления объектов недвиж-сти заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов, перспективных решений порайонной планировки участка, на которой будет располагаться объект; с точки зрения ограниченной местной адм-и требований местного населения.

Техническую экспертизу объектов недв-и проводят для оценки физич-ого состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архит-ого и объемно-планировочного решения зданий. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспеченности зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

В ходе техн-ой экспертизы необходимо произвести обследование основания с целью выявления потенциально-опасных участков, а также фундаментов здания, представить результаты и рекомендации по усилению конструкций при необходимости, обследование инж-ого оборудования и вывод о том, какое оборудование и когда заменено.

Цель технической экспертизы – получение информации о функциях объекта и объемно-планировочного решения. Результатом техн-ого состояния объекта недв-сти явл-ся разработка техн-ого заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспеч-х безоп-ую эксплуатацию объекта. По величине % износа дается общая оценка текущего состояния здания, затем приводятся все причины, обусл-щие плохое либо негодное состояние конструкции и привод-ся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восст-ю, устранению неисправностей.

Документация при техническом обследовании: план участка; техн-ие паспорта на здание и оборудования; результаты геодезической съемки; проектно-сметная документация; поэтажные планы; акты приемки объекта от строителей; схемы инж-х внутренних сетей; схемы подземных коммуникаций; исполн. чертежи контуров заземления с актами сварочных работ; акты предыдущих технических экспертиз объекта.

В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы об-та недв-сти, решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недв-сти и ставки дисконтирования, удовлетв-ие требованиям собственника. В ходе экономической экспертизы необходимо провести анализ существующего использования об-та, определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от об-та недв-сти, составить перечень всех возможных стратегий управления объектом, перечень мероприятий по основным этапам управления в разрезе потенциально-возможных стратегий управления. Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при разл-х стратегиях упр-я недв-ью.

Бюджет явл-ся основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению об-м недв-сти. В нем отраж-ся стратегия и планы управления на запланированный период.

Управленческая экспертиза: управление – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты развития объекта. Управленческая обоснованность имеет 2 составляющие: соотв-ие стратегии упр-я целям собственника и имеющимся упр-м ресурсам.

2ой этап: разработка стратегии и программы управления недв-ью. Осуществляется планирование процессов управления недв-ю, определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недв., планируются процессы развития об.недв-сти, применительно к каждой стадии жизненного цикла объекта, составляется программа управления с вопросами: выбор наил.

3ий этап: реализация программы управления.

На 4ом этапе осущ-ся оценка результатов реализации стратегии и программы упр-я об-м недв-сти; деят-сти управляющей компании на пред-х 3ех этапах, собственник вместе с представ-м управляющ.компании сравнивает запланированные результаты с фактическими, при необходимости вносят изменения и корректировки в ранее принятые планы или стратегию или в программу управления, которая на данный момент реализуется.

Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью.

Объект недвижи­мости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизнен­ного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае стано­вится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу, недвижимости. Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. — межевание, обследование, инспектирование).

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды плани­рования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффектив­ного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эф­фекта.

Сама разработка концепции сервейинга как системы является предме­том мстапланпрования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегии по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдель­ности.

— во-первых, свойства системы не: являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector