Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей: можно ли это сделать и как правильно реализовать жилье?

Опубликовано: 15.02.2020
Время на чтение: 16 мин
0
17

Юридические последствия

В п. 3 ст. 250 ГК РФ написано, что в случае нарушения преимущественного права покупки доли в общей собственности любой из ее совладельцев может в течение 3 месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Это означает, что сделка будет признана недействительной.

Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации необходимо в обязательном порядке сохранить документы, подтверждающие факт того, что каждому из соседей по коммунальной квартире было направлено соответствующее уведомление. Более того, в случае судебного разбирательства потребуются доказательства того, что сделка со сторонним покупателем была заключена после истечения 30 дней с момента направления извещения.

Таким образом, продать квартиру в коммуналке вполне возможно и без согласия соседей. Самое главное строго соблюдать правила уведомления совладельцев. Кроме того, очень важно, чтобы стоимость доли, указанная в извещении, совпадала с ценой, прописанной в договоре купли-продажи.

nastia1983/Depositphotos

Ваша соседка может сдавать комнату без Вашего согласия за исключением случая, когда ее комната не является фактически долей в праве на квартиру. Но чаще всего комната является отдельным объектом недвижимого имущества и имеет отдельный кадастровый номер, отличный от квартиры.

Продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей: можно ли это сделать и как правильно реализовать жилье?

Если же Вы категорически против того, чтобы соседка сдавала свою комнату, то можете обратиться в суд. Суды по таким вопросам принимают различные решения. Но, как правило, суд не запрещает сдавать такие жилые помещения внаем по аналогии с муниципальным жильем, которое сдается в аренду, и при смене одного из жильцов у проживающего на этой площади не спрашивают согласия.

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Сейчас нет такого закона, который запрещал бы сдавать комнату в коммунальной квартире, где каждая комната является отдельной самостоятельной единицей со своим лицевым счетом, без согласия соседей. Каждый собственник имеет право продавать, сдавать, дарить свое имущество кому пожелает. Однако он не должен при этом нарушать права третьих лиц, то есть доставлять им дискомфорт, неудобства в местах общего пользования, которыми в коммунальной квартире являются кухня, туалет с ванной и прихожая.

Поэтому если квартиранты шумят, не поддерживают порядок, приводят сомнительных личностей, в принципе мешают спокойствию соседей, Вы можете подать исковое заявление, указав конкретные обстоятельства дела, и потребовать выселить арендаторов из комнаты.

Законодательство не дает четкого ответа. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности. Закон гарантирует, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть он может в ней жить, продать, сдать внаем, подарить, но, например, организовать в ней магазин он не может.

Таким образом, в законодательстве нет никаких запретов или ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи ее внаем, и для этого не требуется согласие соседей. При этом в законе не определен порядок пользования общим имуществом, и поэтому такой порядок должен быть установлен соглашением между собственниками.

Если соседи не могут прийти к такому соглашению, то его может установить суд. Но если наниматели не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, он имеет право выселить нарушителей из квартиры – и для защиты своих интересов необходимо обратиться в суд.

Продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей: можно ли это сделать и как правильно реализовать жилье?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Могу ли я заставить жильцов зарегистрироваться в квартире?

Из вопроса не совсем понятно, «классическая» ли это коммуналка, где на сдаваемую комнату есть отдельный лицевой счет, или речь идет о доле, определенной судом для проживания ее собственника в многокомнатной квартире с единым лицевым счетом.

Если соседка планирует сдать внаем комнату, которая представляет собой долю в квартире, то требуется согласие владельцев других долей. Если же это комната с отдельным свидетельством о собственности и кадастровым номером, то согласие соседей не требуется. Собственник, как известно, может иметь собственность, владеть ей и распоряжаться, что подразумевает также возможность ее сдать.

Здесь для начала нужно разобраться с вопросом о собственности на квартиру. Если коммунальная квартира находится в долевой собственности (к примеру, ½ принадлежит Вам, ½ – соседке), то в этом случае соседка обязана получить от Вас согласие на сдачу комнаты в аренду. 

Если же сдаваемая в аренду комната является по документам отдельным объектом недвижимости и принадлежит одной соседке, то в этом случае она может не спрашивать у Вас согласия на сдачу этого помещения в аренду.

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Если комната в коммуналке является собственностью соседки как отдельный объект недвижимости и не является долей в праве собственности на квартиру, то сдавать данную комнату соседка может самостоятельно, не спрашивая согласия у других соседей. Кроме того, снимая комнату, арендатор получает и право использовать местам общего пользования в коммунальной квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Как оповестить арендодателя, что квартиру снимают проститутки?

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Правовая база

Продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей: можно ли это сделать и как правильно реализовать жилье?

Кроме того, косвенное регулирование данного вопроса также производится в рамках множества других нормативно-правовых документов (Налоговый кодекс, ФЗ РФ «Об ипотеке», ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и многие другие).

В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.

Получается, перед тем как продать комнату в коммуналке ее владелец должен письменно уведомить об этом других собственников-соседей. Они, в свою очередь, могут приобрести недвижимость.

Заметьте, у всех соседей продавца имеется равное право покупки отчуждаемой комнаты. Гражданин может продать комнату тому, кто заплатит большую сумму.

Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, - то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили - будут они приобретать комнату, или нет.

Продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей: можно ли это сделать и как правильно реализовать жилье?

Спустя указанное время, продавец может заключать договор купли-продажи. Если сделать это раньше, то сделка будет незаконной. Любой сосед-собственник сможет оспорить ее в суде.

Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа - тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.

Важно: если продавец отказывается от процедуры извещения, то сделка признается несостоявшейся и незаконной. Поэтому, если вы желаете продать комнату в коммуналке заранее составьте письменное предложение с правом выкупа для каждого соседа. В этом вам может помочь наш юрист или нотариус.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Предлагаем ознакомиться  Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Как такового согласия соседей на возмездное отчуждение комнаты собственнику получать не требуется. С точки зрения юриспруденции, ему требуется получить от сособственников коммунального жилья письменный отказ от покупки данной комнаты, и, соответственно, от реализации их права преимущества на приобретение жилья.

Вообще, юридическая суть преимущественного права в том, что потенциальному продавцу комнаты потребуется перед продажей жилья какому-то третьему лицу предложить его приобретение иным сособственникам коммунальной квартиры, то есть своим соседям.

Предложение, содержащее полный перечень условий продажи, оформляется письменно и пересылается другим жильцам. Направлять документ следует почтой с уведомлением, подтверждающим факт получения письма адресатом. Можно дополнительно удостоверить извещение в нотариальной конторе.

Уведомление о продаже комнаты для соседей по коммуналке

prodazhа-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-instrukciya-2

Оповещение о продаже комнаты в коммуналке должно быть направлено таким лицам:

  1. Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
  2. Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
  3. Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.

Уведомление о продаже должно содержать предложение с выкупом комнаты по обозначенной цене. Как правило, в нем указываются данные собственникам, соседей или сведения инстанций, куда направляется извещение.

Гражданин, выступающий продавцом, может составить один вариант уведомления и разослать его всем заинтересованным лицам.

Вы можете по данным примерам написать свое уведомление и направить его каждому собственнику-соседу.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Алгоритм действий при продаже комнаты без уведомления соседей таков:

  1. Продавец подбирает покупателя.
  2. Определяются условий продажи, уточняются и устанавливается стоимость объекта недвижимости.
  3. Собирается документация.
  4. Осуществляется выписка зарегистрированных лиц.
  5. Заключается договор дарения или договор займа. Для них не требуется согласия соседей.
  6. Подписывается договор.
  7. Оформляется передаточный акт и расписка.

Лучше все вопросы решать в присутствии нотариуса или юриста. Так вы исключите риски оспаривания сделки в дальнейшем.

Коммунальные квартиры появились еще в начале 20-х годов прошлого века, и все еще существуют на настоящий момент.

И хотя некоторые считают, что коммуналки – это пережиток прошлого, а в некоторых регионах даже действуют программы по расселению таких квартир, многие граждане нашей страны все еще продолжают жить в “тесноте, да не в обиде”. Есть ли проблемы с продажей комнат в коммуналках? Постараемся разобраться.

Этапы действий

Итак, прежде, чем приступить к юридической операции по продаже комнаты, стоит определиться с порядком продажи комнаты в коммунальной квартире:

  1. Самое первое, что вы должны сделать, это оценить стоимость своей недвижимости.
  2. Своевременно оповещаем всех соседей, собственников коммунальной квартиры о готовящейся продаже.
  3. Ищем покупателя.
  4. Собираем необходимый список документов.
  5. Оформляем сделку, проводим регистрацию.

Многим собственникам комнат приходится столкнуться с разными препятствиями, например, неизвестно местонахождение соседа, или он отказывается получать уведомление, или сосед умер, а нового наследника нет.

Так, ситуация с возмездным отчуждением комнаты осложняется, когда неизвестно местонахождение одного или нескольких сособственников коммунального жилья, ведь в рассматриваемом случае потенциальный покупатель не может направить им извещение.

Сведения о месте регистрации гражданина есть в подразделениях ФМС, информация о собственниках — в налоговой службе и Росреестре.

Постороннему:

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

  1. Составляется договор о купле – продаже;
  2. Переход права регистрируется в Россреестре.

В исковом требовании потребуется указать, что причиной обращения истца в судебную инстанцию выступает необходимость обеспечить преимущественное право приобретения комнаты.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе:

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-dogovor-uvedomlenie-i-soglasie-sosedej

Доказательствами отсутствия гражданина могут стать выписки из домовой книги, показания соседей, результаты запросов, сделанные судом. Если по итогам судопроизводства, местонахождение собственника комнаты не будет определено, судья назначит управляющего его имуществом. Этому управляющему и следует направить извещение с условиями продажи комнаты.

Еще сложнее ситуация с продажей комнаты, когда правообладатель соседней комнаты умер, а его наследник не вступает в наследование. Можно либо попытаться обойти преимущественное право соседей (об этом ниже) либо составить исковое требование о признании комнаты умершего соседа выморочным имуществом.

Судья или установит наследника, или признает комнату собственностью государства, и потенциальный продавец сможет направить извещение о продаже новому правообладателю жилья.

К сожалению, нередки случаи, когда соседи намеренно не желают способствовать продаже комнаты и сами не хотят ее приобретать.

Данный штамп выступает доказательством отправления потенциальным продавцом комнаты уведомления иным собственникам жилья в коммунальной квартире в надлежащем порядке.

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сегодня одной из самых сложных сделок, касающихся отчуждения недвижимости. Помимо трудностей с продажей не самого востребованного на современном рынке недвижимости объекта, собственнику комнаты приходится столкнуться с рядом правовых нюансов при оформлении документации.

Как подтвердить права собственности:

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

С наступлением 2017 года (а также в 2018-м) собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Коммунальной квартирой называют квартиру в изолированном жилом помещении, в которой совместно живут несколько семей. При этом комнаты и другие помещения коммунальной квартиры могут быть оформлены в собственность жильцов или использоваться ими по соглашению соцнайма. В последнем случае помещения в коммунальном жилье относятся к муниципальному фонду.

Отдельной семьей в квартире могут считаться и одиноко проживающие граждане. Согласно нормативным правилам, каждая семья может занимать и одну, и несколько комнат. Остальные функциональные помещения (кухня, прихожая, санузел и т. п.) считаются помещениями общего использования.

От квартир, находящихся в долевой собственности, коммунальное жилье отличается наличием у жильцов отдельных комнат, которыми не могут пользоваться их соседи. В случае же с долевой собственностью, конкретная доля может быть даже не выделена в натуре, и собственники самостоятельно (либо через суд) устанавливают порядок пользования комнатами. К тому же долевая собственность может быть даже у членов одной семьи.

Итак, коммунальную квартиру можно охарактеризовать следующими признаками:

  • в коммунальном жилье живут разные семьи, по отдельности осуществляющие коммунальные платежи и, соответственно, имеющие различные лицевые счета в управляющей компании и других организациях обслуживания;
  • каждый собственник (наниматель) получает право на комнату отдельно, по не зависящим от иных собственников (нанимателей) комнат юридическим основаниям (у каждого отдельное регистрационное свидетельство или соглашение социального найма);
  • каждый собственник (наниматель) либо каждая семья пользуется, распоряжается отдельной комнатой, остальные помещения используются жильцами совместно.
Предлагаем ознакомиться  Обязаны ли внуки платить алименты дедушке или бабушке?

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.
Подводные камни:

При продаже комнаты главным подводным камнем является возможность признания сделки недействительной, если не будет соблюден порядок предоставления преимущественного права.

Не рекомендуется пытаться обходить его путем оформления дарственных – это может обернуться неблагоприятными последствиями для продавца.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

После приватизации:

Нередко осуществляется продажа недвижимости уже после приватизации. В таком случае стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • сам процесс приватизации должен быть осуществлен в соответствии с законодательными нормами;
  • права имеющих право на приватизацию каким-либо образом ранее не нарушались.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Список документов для продажи комнаты в коммунальной квартире

prodazhа-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-instrukciya-3

Для продажи комнаты в коммунальной квартире собственнику потребуется собрать документационный пакет.

В него войдут:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Справка о составе семьи.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Извещения для каждого собственника.
  6. Нотариальные ответы собственников.
  7. Выписка из ЕГРН.
  8. Кадастровый план на комнату.
  9. Документы, подтверждающие право собственности.
  10. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, а также если в сделке участвуют дети.

Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.

Порядок действий

Отчуждение комнаты в квартире коммунального типа осуществляется поэтапно:

  1. Определение условий продажи недвижимости.
  2. Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
  3. Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
  4. Поиск покупателя со стороны.
  5. Составление договора продажи.
  6. Регистрация права собственности.
  7. Передача средств и ключей от недвижимости.
  8. Необходимые документы.

Прежде чем приступить к процедуре продажи своей доли в коммунальной квартире необходимо четко изучить порядок и последовательность действий.

С чего начать?

Прежде всего, собственнику отчуждаемой комнаты необходимо определиться с условиями заключения будущей сделки купли-продажи. При этом одним из наиболее важных моментов является определение цены жилья, подлежащего продаже. Так, для решения данного вопроса можно воспользоваться одним из следующих способов:

  • самостоятельно определить стоимость, предварительно проанализировав рынок аналогичной недвижимости;
  • воспользоваться помощью оценщиков, которые смогут установить максимально точную цену и предоставят официальное заключение (отчет);
  • обратиться за консультацией к риелторам.

Следующим шагом является сбор необходимой документации. Лучше всего сделать это заранее для того, чтобы в случае появления покупателя оперативно оформить сделку.

Справка. Сразу собрать все бумаги не получится, так как некоторые из них имеют ограниченный срок действия (Например, выписка из ЕГРН). Однако основной пакет все же рекомендуется подготовить заблаговременно.

Итак, для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо собрать следующий перечень:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы на комнату (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.);
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие супруга (и) на продажу (при наличии);
  • бланк извещения соседей о предстоящей сделке;
  • отказы сособственников от преимущественного права покупки (более подробно об этом будет написано ниже).
№ п/п Вариант вручения Преимущество Недостатки
1 Лично в руки
  • Точная уверенность в том, что извещение попало в руки адресата.
  • Наиболее бюджетный вариант.
  • Уходит много времени на посещение каждого сособственника.
  • Не всегда можно воспользоваться таким способом (например, если сосед находится в другой стране).
2 Направление заказного письма (с описью и уведомлением)
  • Гарантия того, что уведомление попадет к сособственнику.
  • В случае судебного разбирательства можно будет с легкостью доказать, что письмо было вручено.
Высокая стоимость отправки (в сравнении с обычным письмом).
3 При помощи нотариуса
  • Не нужно самостоятельно составлять текст уведомления, а также заниматься его отправкой.
  • При нотариальном удостоверении сделки нет необходимости в предоставлении доказательств того, что извещение было направлено.
Придется оплатить услуги нотариуса.
4 Телеграммой
  • Быстрая доставка.
  • Сособственник коммунальной квартиры не сможет отказаться от получения телеграммы.
  • Адресат может не явиться на почту.
  • Порой сложно доказать, сколько именно времени прошло с момента отправки.
5 Публикация объявления на официальном сайте Росреестра
  • Не нужно составлять и отдельно отправлять уведомление каждому соседу.
  • Можно в рамках одного объявления известись о продаже большое количество сособственников.
Сделать публикацию на сайте Росреестра можно только в том случае, если количество владельцев коммунальной квартиры более 20 человек.

После получения уведомления соседи по коммунальной квартире обязаны в течение 30 дней приобрести отчуждаемую долю или же направить письменный отказ от права преимущественной покупки (абц. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Документы для мфц для регистрации права собственности

Нередко продавцы комнат сталкиваются с рядом проблем, связанных с вручением извещения адресату. К наиболее распространенным можно отнести следующие:

  1. Неизвестное местонахождения сособственника – в данном случае письмо следует отослать по последнему известному адресу проживания соседа. Если же и таких сведений нет, то тогда извещение надо направить в коммунальную квартиру, в которой находится доля конкретного лица.
  2. Пребывание владельца в местах лишения свободы – уведомление необходимо направить по месту регистрации заключенного, а также и в саму тюрьму. Данную задачу можно поручить нотариусу.
  3. Нахождение адресата за границей – в подобной ситуации известись совладельца будет достаточно проблематично. Можно попробовать связаться с соседом и попросить направить по почте письменный отказ от преимущественного права покупки доли.
Предлагаем ознакомиться  Новый владелец не переоформил автомобиль и приходят налоги что делать || Автомобиль продан но новый собственник не переоформил

Важно. В случае, если одним из владельцев коммунальной квартиры является несовершеннолетнее лицо, то необходимо будет также получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.

После окончания процедур, связанных со сбором документов и уведомлением соседей необходимо приступить к оформлению сделки (в случае появления покупателя).

Для этого заключается договор купли-продажи доли в коммунальной квартире. По желанию сторон может быть заключено предварительное соглашение.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 42 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с продажей жилья, находящегося в долевой собственности, должны быть удостоверены нотариально.

Таким образом, прежде чем зарегистрировать сделку стороны обязаны заверить договор купли-продажи у нотариуса.

Регистрация перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире производится в соответствии с порядком, прописанным в ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».

За оказание подобной услуги взимается госпошлина, в следующих размерах (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

  • 2 000 рублей (если заявителем является физическое лицо);
  • 22 000 рублей (для юридических лиц).

В соответствии с абз. 2 ст. 55 ФЗ РФ «Основы законодательства РФ о нотариате» нотариус после удостоверения сделки купли-продажи, в том числе и комнаты в коммунальной квартире, обязан в течение рабочего дня (или в сроки, прописанные в договоре) направить в Росреестр полный пакет документов клиента для прохождения регистрации. В этом случае срок процедуры будет составлять (пп. 9 п. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»:

  • 3 рабочих дня (если документы будут представлены в бумажном варианте);
  • 1 рабочий день (если данные направлены в электронном виде).

Для того, чтобы продать комнату в коммуналке без согласия соседей, необходимо известить их о продаже и предложить выкупить комнату.

Важно: Согласие на продажу брать у соседей не обязательно. Достаточно уведомить их о продаже.

Почему согласие не всегда получается взять? Такое возможно, например, если сосед проживает в другой стране, либо не имеет паспорта, либо не идет с вами на контакт. Причины могут быть и другие.

Вы можете уведомить владельцев остальных комнат в коммунальной квартире, направив письменные уведомления такими способами:

  1. По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
  2. Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
  3. Через юриста или нотариуса.

Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, - однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.

Продавец может найти своего покупателя в случае, если соседи отказываются приобрести его комнату.

Обязательно сохраните все подтверждения, что соседи были проинформированы о продаже комнаты. Доказательства понадобятся в случае, если они попытаются оспорить продажу в судебной инстанции.

Далее ситуация может развиваться такими вариантами:

  1. Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
  2. Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
  3. Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.

Обратите внимание, что договор дарения или договор займа не предусматривает получения согласия на продажу от соседей. Продавец может не сообщать остальным собственникам о дарении комнаты постороннему лицу либо о залоге в качестве комнаты.

Подтвердить факт передачи денег за покупку можно распиской.

Также можно прописать в конце договора, что деньги были переданы.

Участники сделки должны собрать документы и передать в органы для регистрации прав.

Срок регистрации обычно составляет 5 дней, если гражданин обращается в Росреестр, и 14 дней — при обращении в многофункциональный центр.

Можно ли обойтись без разрешения других жильцов коммуналки при продаже?

Сразу следует отметить, что действующее законодательство не содержит в себе требование о получении согласия соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире (в прямом значении этого слова).

Внимание.

При отчуждении части в жилье, находящемся в долевой собственности, другие ее участники имеют преимущественное право покупки этой доли (п. 1

ст. 250 ГК РФ

).

Так, в п. 2 вышеупомянутой статьи написано, что продавец должен уведомить сособственников о желании продать свою долю покупателю на сторону. При этом участники общего жилья должны либо приобрести отчуждаемую комнату (в течение 30 дней с момента получения соответствующего извещения), либо отказаться от преимущественного права покупки.

Таким образом, исходя из приведенной выше нормы, можно сделать вывод о том, что продать свою долю в коммунальной квартире можно и без согласия соседей. Достаточно просто уведомить их о предстоящем событии и дождаться истечения установленного срока.

Продать комнату, если в ней зарегистрированы граждане, возможно. Собственник может реализовать свое право продажи, даже не сообщая это тем, кто прописан. При этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания в коммунальной комнате до того момента, когда они будут сняты с учета.

Росреестр сделку с зарегистрированными лицами, как правило, оформляет. После регистрации прав прописанные граждане должны выписаться из помещения.

Нужен ли нотариус для продажи комнаты в коммуналке, примерная стоимость услуг

Не всегда нотариус нужен для продажи объекта недвижимости.

  1. Составление извещения с предложением выкупить комнату.
  2. Отправка извещений всем собственникам.
  3. Написание уведомлений в органы опеки и попечительства, администрацию.
  4. Оформление нотариальных отказов соседей от покупки комнаты.
  5. Составление договора с передаточным актом.
  6. Удостоверение сделки.
  7. Заверение согласий на продажу комнаты от других собственников.

По сути, вы можете самостоятельно оформить договор, написав его в простой форме.

  1. Продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки.
  2. При единоличном владении комнатой в коммунальной квартире договор оформляется в простой письменной форме.
  3. Комнату, принадлежащую нескольким собственникам, можно продать по простому письменному договору. Обязательно следует получить согласие на продажу от второго супруга на сделку. Заверять согласие будет нотариус.

Довольно-таки часто обычные договора купли-продажи комнаты в коммуналке граждане предпочитают заверять нотариусом. Так появляется гарантия на юридическую чистоту сделки. С другой стороны, за такую гарантию придется заплатить немалую сумму.

  1. Оформление договора купли-продажи — от 3 000 руб.
  2. Составление и заверение согласия от второго супруга — от 500 руб.
  3. Удостоверение сделки — 500-1 000 руб.
  4. Передача договора на регистрацию — бесплатна.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector