Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Обмен квартиры или простая покупка

Опубликовано: 24.02.2020
Время на чтение: 5 мин
0
17

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Заложено в истоках

Продажа квартиры со встречной покупкой альтернативного жилья, или «цепочка», популярна в России еще с начала 90-х годов. Причина создания столь непростой комбинации – нехватка наличных средств продавца для покупки новой жилплощади. Противоположной стороне по сделке, то есть приобретателю этой квартиры, многошаговая процедура покупки объекта, как правило, доставляет массу неудобств.

Поэтому, говорят риэлторы, клиенты соглашаются участвовать в подобных сделках только из-за уникальных особенностей выставленного на продажу жилья. Чаще всего покупатели ввязываются в «цепочку», если объект продается с существенным дисконтом или в случае, если его характеристики полностью устраивают будущего владельца.

«Люди с достатком не любят сделки со встречной покупкой – их используют граждане, у которых нет на руках полной суммы денег для приобретения квартиры. Скажем те, кто не может позволить себе купить трехкомнатную квартиру, выплатив единовременно ее полную стоимость. Чтобы получить деньги им сначала нужно продать свою старую жилплощадь. Поэтому риэлторы и придумали «цепочки», – рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский альянс» Юрий Полищук.

Подготовка встречной сделки обычно занимает довольно много времени. И здесь кроется основной минус таких операций. «Если «цепочка» длинная и ее оформление затягивается, продавец может просто отказаться продавать квартиру по оговоренной ранее цене, ведь ее стоимость уже возросла. В результате риэлторам приходится искать нового продавца, что опять затягивает сделку», – сетует заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров.

Стороны (участники) сделки

Обмен квартиры или простая покупка

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

В борьбе со временем

Основной риск участников встречных сделок заключается в том, что одна из сторон по каким-либо причинам может затягивать процесс передачи права собственности на объект. Также зачастую бывшие владельцы отказываются освобождать помещение в оговоренные ранее сроки. «Покупателям приходится снимать жилье и в связи с этим нести дополнительные расходы», – делится опытом старший юрист корпорации «Адвекс. Недвижимость» Мария Тафинцева.

Предлагаем ознакомиться  Из чего складывается квартплата приватизированной квартиры

Если в «цепочке» только два объекта, то на переезды и перерегистрацию уходит примерно месяц. Но если в сделке участвует, скажем, пять объектов, то процесс смены собственников может занять в четыре раза больше времени. К тому же в данном случае существенно возрастает риск столкнуться с недобросовестными участниками сделки.

«Чем длиннее «цепочка», тем выше риск срыва сделки, так как существенно увеличивается количество ее участников и возрастает число факторов, которые нужно предусмотреть организатору сделки», – поясняет Юрий Полищук.

предмет договора

Вероятность, что одна из составляющих «цепочку» сделок не закроется, присутствует всегда. «Если в такой сделке участвует продавец или риэлтор, которые не умеют договариваться и выставляют неприемлемые условия расчетов или выписки жильцов, то велика вероятность, что между участниками «цепочки» возникнет конфликт.

Однако ситуации, когда «цепочки» распадаются, встречаются довольно редко: одна из задач профессионального риэлтора – помогать договариваться сторонам по сделке. Поскольку сейчас на рынке достаточное количество предложений, риск, что «цепочки» рассыплются, существенно снизился – найти подходящий на замену объект можно в течение одной-двух недель.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Продажные сюрпризы

По мнению менеджера отдела городской недвижимости агентства недвижимости «Александр» Натальи Матиборской, с основными проблемами продавцы, участвующие во встречных сделках, сталкиваются при внесении авансов для покупки альтернативного жилья, особенно если нет опытного посредника. Как правило, участники «встречек» не имеют на руках крупной суммы наличных, необходимой для внесения предоплаты за новую квартиру.

Поэтому сначала им приходится продавать предыдущее жилье. Однако остальные участники «цепочки» могут отказаться идти на компромисс и «вставать на сторону» продавца. В этом случае участникам будет очень сложно договориться о взаиморасчетах, предупреждают эксперты. Также довольно рискованно оставлять без контроля профессионалов снятие объектов с регистрационного учета и экономить на юридической проверке чистоты документов на жилплощадь.

Как вспоминает преподаватель НОУ «Институт недвижимости» Вера Закревская, до кризиса на петербургском рынке недвижимости нередко случалось, что покупатели не хотели ждать, пока риэлторская компания подберет для продавцов альтернативное жилье и проверит его. «Они приходили к нашим клиентам и просили продать приглянувшуюся квартиру в прямой сделке, чтобы можно было ее сразу зарегистрировать и стать собственниками.

Предлагаем ознакомиться  Что значит уступить дорогу пдд

передача денег

По словам Веры Закревской, если продавец идет на такую продажу и передает право собственности на объект, он тут же теряет право проживать в данной квартире и регистрацию в ней. А добровольные договоренности, которые были достигнуты при подготовке сделки, утрачивают свою силу.

Специалисты знают немало случаев, когда покупатель, получив право собственности, начинал требовать у продавца освободить квартиру в положенный срок и сняться с регистрационного учета. Таким образом, основной риск для продавца, который участвует в «цепочке», – отсутствие необходимого запаса времени для подбора альтернативного варианта жилья.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Неожиданно, но возможно

При многоступенчатой сделке покупатели часто ставятся перед фактом, что в приобретаемой квартире зарегистрированы третьи лица. Особенно велика вероятность такого «сюрприза» в случае, если документы на выбранный объект не прошли юридическую экспертизу.

Внезапные осложнения могут возникнуть и в случае покупки квартиры, обремененной залогом по ипотечному кредиту. В последнее время такие продажи стали происходить чаще. «Ипотечные» объекты, как правило, предлагаются по цене ниже рыночной и благодаря этому достаточно привлекательны для покупателей. Но в случае приобретения обремененной жилплощади покупатель должен помнить, что перед передачей права собственности ему сначала придется погасить кредит, взятый продавцом.

За это время с ценами может произойти все, что угодно. Если работать по такой схеме, возникает риск, что сделка вообще не состоится», – уточняет госпожа Закревская.

Также нельзя забывать о наборе «классических» рисков, характерных для любой сделки купли-продажи: обман и нарушение договоренностей при взаиморасчетах, подделка документов, двойные продажи и т. д.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).
Предлагаем ознакомиться  Согласие супруга на продажу недвижимости семейный кодекс

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Правила покупателя

Чтобы свести все риски к минимуму, по мнению Юрия Полищука, в «цепочке» должен быть кто-то главный – например, опытный риэлтор, знающий, как проводить такие сделки. «Перед началом работы все стороны должны собраться в одном месте и обговорить этапы сделки. Это обязательно нужно сделать до закладки денег в банковскую ячейку. Каждый человек – и продавец, и покупатель – должен понимать свои риски и реально их оценивать.

Необходимо прописать всю «цепочку» от начала и до конца: кто с кем входит в ячейку, кто какие суммы закладывает, кто и когда получает деньги. Это нужно внести в протокол о взаиморасчетах. Такой документ надо иметь на руках всем участникам сделки», – настаивает эксперт.

Подстраховаться от рисков, если бывшие жильцы затягивают переезд и перерегистрацию, можно, включив во все нотариально заверенные договоры пункт о сроках выезда предыдущих владельцев и их регистрации на новом месте. «Также необходимо указать в договоре штрафные санкции на случай несоблюдения этих сроков», – советует Николай Лавров.

Весь перечень рисков, говорят эксперты, предусмотреть трудно. Но, по мнению Марии Тафинцевой, участникам сложных сделок все-таки можно дать ряд советов. Во-первых, тщательно проверять юридическую чистоту приобретаемого объекта. Во-вторых, быть очень внимательными, если квартира продается по заниженной цене или если продавец объекта находится в местах лишения свободы. В-третьих, тщательно изучать документы по сделке и, если что-то кажется не ясным, не стесняться задавать вопросы и добиваться четких ответов.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 14:37 09 июня 2009

Судебная практика

риски

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector