Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Варианты перевода земель под ЛПХ и их особенности

Опубликовано: 01.06.2020
Время на чтение: 9 мин
0
5

Особенности использования земель ЛПХ и ИЖС

Как мы уже упоминали выше, земли ЛПХ могут быть расположены как в пределах городских поселений, так и на землях сельхозназначения. По действующему с 2015 года классификатору такие участки будут относиться к разным категориям и иметь разные виды разрешенного использования (ВРИ) — код 1.16 (для с/х земель) и 2.2 (для городских поселений).

Такое разделение имеет критически важное значение, если речь идет о том, как перевести ЛПХ в ИЖС в 2018 году. Проще всего дело будет обстоять с участками, расположенными в черте города. Перевести земли ЛПХ в ИЖС можно и даже достаточно просто, если речь идет просто об изменении вида разрешенного использования в рамках одной категории.

Как перевести ЛПХ в ИЖС, если участок расположен за пределами города? Возможность будет только в одном случае: городское поселение планируется расширять за счет сельхозземель. Статус ИЖС накладывает обязательства не только на собственника земли, но и городскую администрацию. Она обязана обеспечивать земли городских поселений коммуникациями, инфраструктурой и т.д.

Естественно, этого невозможно сделать для отдельного участка среди сельскохозяйственных земель. Поэтому вопрос о том, можно ли перевести ЛПХ в ИЖС, будет напрямую зависеть от того, как далеко участок расположен от границы города и планируется ли по правилам землепользования и застройки, развития поселения и других документов расширять пределы.

Узнавая, можно ли земли ЛПХ перевести в ИЖС, рекомендуем внимательно ознакомиться с особенностями видов разрешенного использования. Так, на землях ИЖС обязательно нужно начать строительные работы в течение трех лет после присвоения нового ВРИ. Сведения об особенностях каждого вида использования мы собрали в таблице.

ИЖС ЛПХ в пределах города ЛПХ на сельхозземлях
Обязательство возвести постройки Да, причем обязательно нужно получить разрешение на строительство. Строительство жилого дома разрешено, но не является обязательным. Возведение капитальных построек запрещено.
Возможность зарегистрироваться по адресу Да. Да (иногда процедура связана со сложностями). Нет.
Проведение коммуникаций, подключение к инженерным сетям За них отвечает местная администрация. При строительстве обязательно выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры. Подключение разрешено, но, как правило, собственникам участков приходится самостоятельно подключаться к коммуникациям. Возможности нет.
Какие работы разрешено проводить? Малоэтажная жилая застройка — дома не выше 3-х этажей. Возможно выращивание сельскохозяйственных культур и возведение дополнительных построек. Производство с/х продукции, выращивание с/х животных, возведение жилого дома не выше трех этажей, размещение дополнительных построек. Ведение личного подсобного хозяйства, производство любой с/х продукции. Без права возведения капитальных строений.

Перед тем как перевести землю из ЛПХ в ИЖС, вы должны четко понимать, что придется отказаться от производства сельскохозяйственной продукции и начать строительство в течение трех лет. При этом обязательно нужно будет разработать и согласовать проект, получить разрешение на строительство, затем — разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д. Если же вы узнаете, как изменить ИЖС на ЛПХ, то имейте в виду, что придется обязательно заниматься фермерской деятельностью.

Основные требования и условия, которые должны быть выполнены до перевода:

  • Территориальная зона участка должна предусматривать ЛПХ как основной или условно разрешенный вид использования.

    Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете в первом этапе инструкции.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06(Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92(Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86(все регионы РФ).

  • Участок должен стоять на кадастровом учетеп. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

    Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на эту страницу — «РосРеестр — Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. В этой ситуации следует поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на ЛПХ, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

  • В кадастровом учете у участка должны быть его определены границыпп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка.

    Если кратко, то найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ИЖС в ЛПХ.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    С четкими границами

    Участок с границами

    Границы не определены

    Участок без координат границ

    Как уточнить границы земельного участка на местности — заказываем у кадастрового инженера вынос точек в натуру.Как выкупить часть земли у соседей.

  • Нужно учесть минимальную разрешенную площадь участка при переводеп. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

    Местные органы власти по своему устанавливают минимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования, поэтому минимальная площадь в населённых пункта разная.

    Например, в п. Лесколово Ленинградской области участок ИЖС должен быть минимум 6 соток, а ЛПХ — минимум 10. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ИЖС с площадью в 9 соток в ЛПХ, ведь такой участок должен быть минимум 10 соток.

    Как узнать минимальную разрешенную площадь я разобрал на первом этапе (она ниже). Минимальная площадь указана в ПЗЗ.

  • Если участком владеют несколько собственников, то они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Этап №1 — Узнаем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок не получится.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у участка по адресу Московская область, г. Химки, ул. Серова, 16. Его кадастровый номер — 50:10:0050218:75.

Этап №2 — Получаем выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ЛПХ как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Эта правка потребуется в любом случае.

Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

  1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

  2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Госпошлина будет 1000 рублей (пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей.

    Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.

    Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  3. В назначенный день можно забрать справку. Заявителю нужно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

С помощью выписки из ЕГРН можно узнать владельца земельного участка и проверить на обременение.

 Земли ЛПХ переводится в ИЖС поэтапно:

  1. Первым делом собирается пакет документов и вместе с заявлением подается в земельный отдел местной администрации.
  2. Заявление и документы принимаются уполномоченным лицом под расписку. В ней указывается дата, когда будет вынесено решение. Обычно рассмотрение вопроса занимает не более двух месяцев, по истечении которых заявитель получает либо отказ в письменной форме, либо акт о переводе земли. На основании акта Росреестр вносит изменения в документы и выдает новую выписку из ЕГРН.

Варианты перевода земель под ЛПХ и их особенности

Перевести ЛПХ в ИЖС не всегда можно. Отказ администрация, как правило, выдает в следующих случаях:

  • Заявление о переводе было подано лицом, не имеющим на это права.
  • Поданные документы неверно оформлены или не соответствуют законодательству РФ (подача поддельных документов уголовно или административно наказуема).
  • Перевод противоречит законодательству РФ: земля расположена за границами поселения, а градостроительный план не предусматривает его расширения.
  • Получено отрицательное заключение экологической экспертизы, то есть строение на этой земле сможет нанести вред экологической обстановке на стадии возведения или в процессе эксплуатации.
  • Земля ЛПХ относится к особо ценным земельным угодьям.

Какие документы потребуются?

  • Копия и оригинал паспорта или реквизиты для предприятия.
  • Документ, который мог бы подтвердить право пользования землей.
  • Копия и оригинал кадастрового паспорта или выписка из ЕГРН с кадастровым номером.
  • Письменное согласие владельца земли на перевод, если заявление подает арендатор.
  • Справка с координатами земельного участка.
  • Справка о нахождении земельного участка в поселении.
  • Заключение экологической экспертизы.

Заявление подается по установленной форме как ходатайство. В нем указываются номер участка по кадастру, настоящая категория земли и та, в которую ее хотят перевести, основания для перевода земли, выписка из ЕГРН с указанием прав на землю.

Этап №3 — Определяемся что делать дальше

В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. А это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ИЖС на ЛПХ в кадастре.

Получить разрешение на перевод нужно в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, то в нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города, то в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

Этап №4 — Меняем ИЖС на ЛПХ в кадастре

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

Девяткин Александр Анатольевич

Сама подача документов с МФЦ или Рег.палатой не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ. Это более распространенный случай.

  1. Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия обычно в районе 50 рублей.

    Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ИЖС будет ЛПХ. Она стоит 400 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

    • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
    • Выписку/справку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
    • Разрешение администрации о переводе с ИЖС на ЛПХ (только если ЛПХ как условно разрешенный вид использования);
    • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
    • Чек об оплате госпошлины.
  2. Сотрудник составит заявление об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.
  3. Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому участнику выдаст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ИЖС на ЛПХ. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день собственникам забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ЛПХ.
Предлагаем ознакомиться  Какие у гражданина с условным сроком есть ограничения и права
, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector