Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений

Опубликовано: 10.06.2020
Время на чтение: 17 мин
0
1

Что такое перепланировка нежилого помещения

На законодательном уровне не утверждена перепланировка нежилого помещения, поэтому по аналогии используются нормы Жилищного кодекса РФ. Такие работы будут связаны с изменением конфигурации объекта недвижимости, в том числе:

  • демонтаж, обустройство или перенос дверных и оконных проемов;
  • полная или частичная замена, демонтаж или перенос перегородок, не относящихся к несущим конструкциям;
  • изменение площади одного или нескольких помещений, в том числе перераспределение площадей путем установки новых перегородок;
  • иные виды работ, не отнесенных к реконструкции или капитальному ремонту здания.

На практике перепланировка также сопровождается воздействием на несущие элементы и конструкции здания. Поэтому для согласования проекта таких работ потребуется рассчитать предельно допустимую нагрузку на несущую стену или иной элемент здания – сделать это может только специалист экспертной организации при подготовке проектной документации.

Итоги работ по перепланировке должны быть зафиксированы в технической документации. Ее состав одинаков для всех регионов России: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, технический план.

Процедура согласования будет существенно отличаться, в зависимости от состава запланированных работ. Выделим ключевые отличия, которые нужно предусмотреть на этапе подготовки проектной документации:

  • перепланировка сопровождается изменением конфигурации объекта – если помещение расположено в многоквартирном здании, предстоит согласовать проект в муниципальных инстанциях (в Москве Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге – Межведомственная комиссия), а для отдельно стоящего нежилого здания документы будут утверждаться собственником и проектной организацией. МВК в Санкт-Петербурге организуются при администрациях района с определенной периодичностью и состоят из представителей различных комитетов и отделов администрации;
  • переустройство заключается в переносе, изменении, демонтаже или обустройстве инженерных сетей и коммуникаций – процедура согласования работ аналогична перепланировке;
  • переустройство, связанное с изменением фасадов, – устройство дверных и оконных проемов, колористических решений, небольшие пандусы и навесы (в Москве – в Москомархитектуре);
  • реконструкция связана с изменением несущих конструкций и основных элементов здания (перекрытия, фундамент, лестничные проемы и т.д.) – выполнение таких работ требует соблюдения специальных правил безопасности, поэтому собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы.

Наиболее широкий объем работ предусматривает реконструкция – она может включать в себя перепланировку и переустройство, и сопровождается увеличением (расширением) площади объекта за счет пристроек, надстроек, антресолей. Порядок получения разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом РФ, а процедура рассмотрения документов продлится существенно дольше.

Вне зависимости от содержания работ, на итоговом этапе перепланировки, переустройства и реконструкции все изменения в характеристиках объекта будут зафиксированы в техплане, а затем и в ЕГРН.

С 2017 года все изменения объектов должны быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Росреестр. Только этот государственный орган уполномочен регистрировать здания, помещения и сведения о них в соответствии с ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Согласование перепланировки начинается с изготовления проекта. Для подготовки проекта нужно выбрать проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков, – этот факт можно проверить на основании выписки из реестра членов саморегулируемых организаций.

Как должен выглядеть порядок согласования работ по перепланировке объектов в соответствии с федеральным и региональным законодательством?

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений

Инициатива собственника на проведение перепланировки →

Выбор проектной организации, заключение договора →

Подготовка проекта перепланировки →

Производство строительных работ →

Обследование объекта, подготовка технического заключения →

Обмеры объекта, кадастровые работы, изготовление технического плана→

Регистрация изменений объекта в ЕГРН (в Росреестре).

Это идеальный план – так он должен выглядеть в соответствии с утвержденным порядком.

Однако, по разным причинам, собственники нежилых помещений сталкиваются с необходимостью согласования (узаконивания) перепланировки объектов в момент, когда такие работы уже выполнены, т.е. – по факту.

В таком случае описанный нами порядок меняется: на второе место уходят строительные работы. В нежилых зданиях согласование перепланировки имеет упрощенный характер (по сравнению с согласованием в многоквартирных домах), но и он возможен только с привлечением профессиональной организации, которая сможет правильно подготовить всю техническую документацию.

С введением механизма кадастрового вместо техпаспорта оформляется технический план. Изготовлением этого документа может заниматься только кадастровый инженер, обладающий квалификационным аттестатом и состоящий в СРО.

В содержание техплана входят следующие сведения:

  • данные ЕГРН на объект– инженер запрашивает их после оформления договора с заказчиком;
  • результаты обмеров и обследования после завершения перепланировочных работ (фиксируются изменения площади помещений, дверных и оконных проемов и т.д.);
  • заполняется текстовой блок с описанием выявленных изменений;
  • в графическом блоке все данные отражаются на чертежах и схемах, составляется поэтажный план на помещения;
  • в заключении инженера могут устанавливаться факты отступления от проекта, в том числе при несогласованной перепланировке.

Акт приемки работ и технический план направляются в Росреестр – это ведомство будет проводить кадастровый учет изменений объекта.

Что такое переустройство в жилом доме?

В общем случае, перепланировка помещения представляет собой внесение конструктивных изменений в его исходный план. Она подразумевает осуществление внутренних работ, связанных с изменением количества, площади и конфигурации комнат, перенос инженерных коммуникаций и т.п. Регламентируется данное мероприятие положениями ЖК РФ и ГрК РФ.

Технические нормы зафиксированы

СП 55.13330.2016

, а особенности проектирования устанавливаются актами БТИ. Существенные изменения первоначального плана требуют обязательного согласования их в соответствующих государственных органах с корректировкой техпаспорта.

Последняя редакция ст.51 ГрК РФ определила порядок согласования перепланировки нежилых помещений в жилых, многоквартирных домах (МКД). Теперь он аналогичен правилам, установленным для собственников жилых помещений. Для проведения работ необходимо согласие всех собственников жилья и органов местного самоуправления.

Согласование и узаконивание требуется в следующих случаях:

  1. Установка дополнительных элементов (в т.ч. стен), повышающих нагрузку на несущие конструкции.
  2. Изменение расположения санузлов и переустройство инженерных коммуникаций.
  3. Изменение конструкции пола, способное увеличить нагрузку на фундамент.
  4. Переустройство и перенос вспомогательных площадей (балконы, лоджии, лестничные площадки), в т.ч. остекление лоджии, не предусмотренное первоначальным проектом.
  5. Обустройство новых помещений, требующих увеличенного водо- или электро-потребления, а также подведения новых коммуникаций (сауна, кухня общепита, котельная и т.п.).

Обязательного согласования требует любое вмешательство в несущие элементы конструкции МКД. Особый контроль осуществляется при сносе несущей стены или изготовления в ней не предусмотренных дверных и оконных проемов, а также расширение их. В этом случае необходимо заключение проектировщиков дома о безопасности проекта.

Если переустраиваемое помещение находится в нежилом здании, то согласование осуществляется значительно проще. Нет необходимости согласования с жильцами МКД и управляющей компанией. Правда, при наличии других арендаторов помещений требуется их индивидуальное согласие. Нет смысла обращаться и в жилищную инспекцию. Разрешение выдает собственник здания (как правило, муниципалитет).

Для проведения перепланировки необходима разработка проекта по аналогии с вышерассмотренным вариантом. Согласование с отделом архитектуры необходимо при внесении изменений на фасаде, а с техническими службами и санэпидемстанцией — при перестройке инженерных коммуникаций и канализационной системы.

Важно учитывать такие нюансы:

  1. Нельзя путать перепланировку с реконструкцией, порядок проведения которой определен ст.1 ГрК РФ. Другими словами, нельзя изменять внешние габариты здания и достраивать этажи.
  2. Перепланировка не должна нарушать прочностные характеристики. При нарушениях несущих конструкций потребуется согласование с проектировщиком здания.

После завершения работ заказываются новые технические документы с учетом внесенных изменений.

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников  квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Переделка, не требующая согласия

Несущественные изменения при проведении перепланировки не требуют согласования. Разрешение не понадобится при таких мероприятиях:

  1. Косметический ремонт, внутреннее благоустройство (штукатурка, облицовка), не влияющее на несущие способности элементов.
  2. Замена сантехнических приборов и труб без изменения их расположения и технических характеристик (например, трубы того же диаметра, но пластиковые).
  3. Монтаж или демонтаж встроенной мебели, не фиксируемой в техпаспорте помещения.

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений

Другими словами, в согласовании нет необходимости, если обустройство не связано с нарушением первоначального плана помещения и не влияет на безопасность и эксплуатационные параметры дома.

Порядок узаконивания перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Проводя перепланировку, пользователь помещения должен руководствоваться следующими нормативными актами:

  • ЖК РФ. Хотя он и касается в первую очередь жилых зданий, но именно там описываются случаи, когда в перепланировке может быть отказано (ст. 27), и когда за самовольные действия будет наступать ответственность (ст. 29).
  • ГрК РФ. Он устанавливает нормы эксплуатации зданий и сооружений, а также разграничивает полномочия федеральных, региональных и муниципальных органов власти в области планирования, проектирования и другой аналогичной деятельности.
  • СНиПы. Строительные Нормы и Правила (именно так расшифровывается эта аббревиатура) подробно описывают особенности эксплуатации отдельных видов помещений и технические требования, предъявляемые при этом.
  • Акты БТИ. Они утверждают конкретные проекты перепланировки.
  • Региональное законодательство. Несмотря на то, что на федеральном уровне требования не закреплены, на региональном они вполне могут фиксироваться.
Предлагаем ознакомиться  Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости в 2020 году

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Чтобы согласовать предстоящую перепланировку, либо узаконить уже выполненные работы, нужно учитывать нормы федерального и регионального законодательства. Для нежилых объектов, расположенных на территории Москвы, будут применяться следующие нормативные акты:

  • Жилищный кодекс РФ – в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
  • Федеральный закон № 218-ФЗ – предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП – данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП – предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.

Помимо этого, при проведении обследований и подготовке технического плана будут применяться Приказы Минэкономразвития РФ.

Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.

Если строительные работы будут проводиться в нежилом помещении многоквартирного дома, согласование пойдет через муниципальные ведомства. Для объектов Москвы такой инстанцией будет являться Мосжилинспекция. Пошаговая инструкция для согласования в Москве будет выглядеть следующим образом:

  1. Выбор проектной организации, заключение договора.
  2. Изготовление проекта с указанием полного перечня запланированных работ, требований к их проведению и правилам безопасности, условий к выбору материалов и т.д.
  3. Подготовка технического заключения – этот документ изготавливается по результатам обследования и подтверждает отсутствие угрозы для целостности несущих конструкций МКД.
  4. Направление документов в Мосжилинспекцию для согласования проекта (минимальный срок рассмотрения очень большой – 45 рабочих дней).
  5. Проведение работ в нежилом помещении с соблюдением всех предписаний проектировщика.
  6. Получение в муниципальных органах акта приемочной комиссии.
  7. Обращение к кадастровому инженеру для обследования объекта и оформления техплана.
  8. Подача документов в Росреестр и проведение кадастрового учета.

Когда все изменения после перепланировки будут учтены в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из реестра. На этом процедура согласования будет закончена.

Если перепланировка будет проводиться на отдельном нежилом здании в Москве, процедура согласования будет существенно проще. Прежде всего, не нужно обращаться в муниципальные ведомства – проект будет утверждать проектная организация и заказчик, а соблюдение правил безопасности при проведении работ является обязанностью владельца объекта.

Процедура согласования перепланировки для нежилых объектов в Санкт-Петербурге будет проходить по аналогичным правилам. Однако есть и ряд исключений:

  • в настоящее время в нормативных актах СПб не зафиксировано требование об оформлении технического заключения, даже если нежилое помещение располагается в МКД, однако этот документ требуют в Росреестре для доказательства безопасности произведенных работ ;
  • процедуры согласования и приемки работ для жилых зданий будут проходить через Межведомственные комиссии при администрациях района, а также через Комитет по градостроительству и архитектуре СПб;
  • если перепланировка объекта связана с внешними работами, на территории СПб нужно согласовать документы с комиссией по благоустройству и Комитетом по архитектуре.

Ключевое значение для согласований и узаконивания будет иметь правильность составления проектной документации, технического заключения и техплана.

Для объектов, расположенных в Москве, согласование изменения фасада проходит через Москомархитектуру. Для объектов Московской области требования к согласованию нужно уточнять в муниципальных актах районных властей. На территории Санкт-Петербурга согласованием фасадов занимается Комитет по градостроительству и архитектуре СПб.

Порядок узаконивания перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Процедура согласования и узаконивания перепланировки зависит от ее сложности и объема. При ее проведении в МКД выделяются такие основные этапы:

  1. получение согласия жильцов (решение общего собрания собственников);
  2. подготовка правовых и технических документов;
  3. получение разрешения на переустройство;
  4. разработка проекта перепланировки и согласование его в соответствующих организациях;
  5. осуществление перепланировки;
  6. внесение изменений в техдокументацию и регистрация.

Куда обращаться?

Первый этап осуществления перепланировки – подготовка необходимых документов:

  1. Исходная техническая документация. Потребуется поэтажный план с экспликацией. Он включает выписку из техпаспорта МКД по форме 1А и справка по форме 5, фиксирующая технической состояние помещения. Эти документы выдаются БТИ по первому требованию.
  2. Оформление заявления на перепланировку. Оно отправляется в адрес регионального отделения службы технической инвентаризации. Его сотрудник должен поставить соответствующую отметку в кадастр и техпаспорт.
  3. Правоопределяющие документы. Собственнику помещения следует обратиться в органы госрегистрации и получить свидетельство о праве владения недвижимостью. Оно выдается после получения указанной отметки техинвентаризации.

Если МКД находится на особом учете муниципалитета, то заявление на перепланировку оформляется в городском отделе архитектуры.

Проект перепланировки представляет собой комплект документов с планом проведения работ на основе результатов обследования технического состояния объекта. Его может разрабатывать только организация с допуском СРО или организация-автор проекта дома. Проектированию должно предшествовать инженерное обследование с выдачей заключения о состоянии несущих элементов.

Проект должен содержать следующие разделы:

  • технические характеристики помещения и всего здания с информацией о несущих элементах, стенах, перекрытиях и вентиляционной системе;
  • общие характеристики дома и помещения (этажность, площадь, количество комнат и т.п.);
  • конкретные мероприятия по переустройству помещения (архитектурно-строительные решения);
  • схема инженерных коммуникаций и их характеристики.

В проекте обязательно содержатся противопожарные мероприятия. Приводится план помещения и фотофиксация объекта переустройства. Конкретные работы связаны с:

  • архитектурными изменениями;
  • изменением площади и количества комнат;
  • перепланировкой системы отопления;
  • изменением инженерных коммуникаций;
  • новым электропроектом и т.д..

Стоимость разработки плана – от 15000 рублей.

Для проведения перепланировки необходимы следующие согласования:

  1. Согласие не менее 2/3 жильцов МКД, если затрагивается общедомовая собственность. Во многих регионах установлено также согласование с управляющей компанией дома.
  2. Роспотребнадзор. Проект направляется сюда в первую очередь.
  3. Заключение отдела архитектуры. Оно необходимо при проведении работ на фасаде и организации отдельного входа.
  4. Заключение ГУ МЧС. Прежде всего, это касается противопожарных мероприятий.
  5. Санэпидемстанция при изменениях в санузлах и системе канализации.

После разработки проекта и получения всех необходимых документов подается заявление на перепланировку в жилищную инспекцию муниципалитета или орган самоуправления населенного пункта. К заявлению прикладывается разрешение контрольно-надзорных ведомств, а также проект переустройства, подписанный его разработчиком и утвержденный БТИ.

Для проверки безопасности и законности перепланировок нежилых помещений создаются специальные межведомственные комиссии (МВК). По сути, это государственный территориальный орган при муниципалитете, составленный из специалистов нескольких заинтересованных ведомств. В крупных городах это постоянно действующий орган, а в небольших населенных пунктах организуется по мере необходимости.

Согласование проекта перепланировки в МВК является обязательным этапом. Заявление владельца недвижимости передается из жилищной инспекции. Проверяются все приложенные документы, производится осмотр объекта. Положительное решение фиксируется актом, который является основанием для разрешения перепланировки. Отказ регламентируется гл.4. ст.27 ЖК РФ.

Законными основаниями для отказа считается неполное предоставление документов или их неправильное оформление, а также выход вопроса за предел компетенции МВК. Такое решение может быть оспорено в судебном порядке.

На рассмотрение вопроса о перепланировке отводится 45 дней. В течение 7 дней после вынесения положительного решения со стороны МВК должны быть выданы разрешительные документы. Отказ должен выдаваться в течение 3 дней после начала работы комиссии.

Стоимость

В среднем разработка и согласование проекта перепланировки обойдется:

  1. Если работы запланированы без нарушения несущих элементов – стоимость от 45 тыс. рублей в срок 40-75 дней.
  2. То же с нарушением несущих конструкций – от 70 тыс. рублей за 2-3 месяца.
  3. Перепланировка при выходе на фасад и оборудование отдельного входа – от 90 тыс. рублей за 2-4 месяца.

Если перепланировочные работы связаны с изменением внешних фасадов здания, нужно пройти дополнительные согласования. В Москве такое согласование будет проходить через службу Москомархитектуры. Чтобы получить разрешение проводить работы на фасаде столичного объекта, в проектной документации нужно учесть требования единого архитектурного облика.

При выполнении работ на фасадах либо на отдельных элементах здания получать разрешение на строительство не нужно. Для соблюдения единого архитектурного облика необходимо пройти согласование в Художественном совете Москомархитектуры и подтвердить соответствие новых цветовых решений городским нормативам.

Чтобы согласовать работы по изменению фасада жилого здания в Москве, нужно получить проект изменения фасадов и техническое заключение.

Региональные и муниципальные акты могут содержать перечень работ на фасадах, которые подлежат согласованию. Например, изменение цветового решения нежилого объекта должно учитываться при оформлении колористических паспортов объектов недвижимости.

При выполнении работ на фасадах ОКС в Москве согласование будет проходить через службу Москомархитектуры. В частности, изменение цветового решения фасада будет предметом рассмотрения Художественным советом Москомархитектуры. Если указанные работы проводятся на многоквартирном здании, перепланировка должна быть согласована и со службой Мосжилинспекции.

Чтобы завершить процесс согласования перепланировки, нужно оформить акт приемочной комиссии и получить технический план. Изменения в конфигурации здания и помещений фиксируются кадастровым инженером, который выдает технический план. Этот документ будет являться основанием для обращения в Росреестр, где изменения будут учтены в ЕГРН.

На основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится учет, а правообладателю выдается выписка ЕГРН.

До 2013 года оформлением технической документации на здания, помещения и иные объекты недвижимости занимались специалисты БТИ. После указанной даты все полномочия были переданы кадастровым инженерам, а согласование перепланировки проходит без участия БТИ.

Ошибочно полагать, что, обратившись, к примеру, в МосгорБТИ для устранения «красных линий» и получения поэтажных планов в «черных линиях», вы зарегистрируете изменения объекта недвижимости надлежащим образом. МосгорБТИ не передает ваши документы в Росреестр – они проводят свой учет, который никак не связан с кадастровым учетом. Все равно вам придется заказывать кадастровые работы и изготавливать проект перепланировки.

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

Предлагаем ознакомиться  Как вести себя с мужем после развода: психология отношений бывших

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

образец перепланировки

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Есть ли штрафы и наказания за незаконную перепланировку нежилья?

Если перепланировка нежилого помещения будет выполнена без согласования с муниципальными властями, нарушителю грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Данная норма не распространяется на нежилые здания или помещения, поэтому административная ответственность не наступит.

Санкции могут последовать за нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, за причинение ущерба многоквартирному зданию и/или имуществу третьих лиц, за вред жизни и здоровью граждан. Кроме того, для нежилых помещений в МКД возможно предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта.

Как выглядит документ?

Согласие или разрешение на перепланировку нежилого помещения выдается в виде Распоряжения жилищной инспекции. Форма документа утверждается Постановлением регионального органа власти. В документе содержатся следующие пункты:

  1. Данные о заявителе-собственнике недвижимости (физическое или юридическое лицо).
  2. Адрес расположения объекта перепланировки.
  3. Документ для реализации мероприятия (проект и его разработчик).
  4. Список работ, которые разрешаются данным Распоряжением.
  5. Сроки проведения работ, их продолжительность.
  6. Режим проведения мероприятий.
  7. Особые требования, в т.ч. обеспечение контроля.

Распространенные варианты изменений

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции  затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет - все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения - он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ.

Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Специалисты Росреестра используют указанные документы для внесения актуальных данных в ЕГРН, после чего собственник получит на руки выписку из реестра. Изменение права собственности при согласовании перепланировки не происходит. Срок процедуры займет от 5 до 7 дней, в зависимости от способа подачи документов (через Росреестр или МФЦ). Процедура учета является безвозмездной, так как госпошлина уплачивается только при регистрации и переходе прав на недвижимость.

После завершения работ необходима регистрация изменений. Она осуществляется в следующем порядке:

  1. Составление приемочного акта. Для этого жилищная комиссия направляет представителей для определения соответствия выполненных работ разрешенному перечню и утвержденному проекту.
  2. Уведомление органов Кадастрового учета. Кадастровый инженер фиксирует произведенные изменения, а организация выдает технический план.
  3. Подача заявления в Росреестр на основании технического плана. Обеспечивается кадастровый учет перепланировки.
  4. Внесение изменений в ЕГРН и выдача выписки.

По результатам перепланировки и регистрации БТИ готовит новый техпаспорт с измененными параметрами помещения.

Изготовление технического заключения о допустимости выполненных работ

После перепланировки будут проводиться обмеры и обследования здания, чтобы зафиксировать все изменения в параметрах объекта. Эти процедуры проходят по следующим правилам:

  • обследование проводит кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий, а не сотрудники БТИ (полномочия по оформлению технической документации на недвижимость принадлежат только кадастровым инженерам);
  • до начала обмеров инженер запрашивает исходные кадастровые сведения из ЕГРН на объект недвижимости;
  • в ходе обследования устанавливаются изменения, выполненные в соответствии с проектной документацией;
  • итоги обмеров отражаются в проектной документации, а также в техническом плане, который будет представлен для проведения кадастрового учета в Росреестре.

Если работы будут проводиться в многоквартирном здании, нужно соблюдать дополнительное условие о получении технического заключения. Этот документ должен подтвердить, что предстоящие работы не повлияют на безопасность и целостность несущих конструкций. Если в результате строительных работ будет оказано воздействие на указанные конструкции, эксперт должен оценить максимально допустимый уровень нагрузки и требования проекта к усилению элементов. Техзаключение будет рассматриваться в муниципальных ведомствах наряду с проектом.

Что делать в случае отказа?

Абрис после обмера

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой - она связана с несущими конструкциями здания. При возведении такой строительной формы нужно определить, к какому типу работ относится монтаж антресоли – к перепланировке или реконструкции.

Чтобы определить порядок согласования и узаконивания возведенной антресоли, необходимо оценить ее технические характеристики в сравнении с исходным объектом. Если при возведении антресоли были существенно нарушены допустимые пределы нагрузки на несущие стены, вероятность узаконивания будет равная нулю.

Основанием для отказа в перепланировке могут служить:

  1. Отсутствие необходимых документов, заключений и согласований.
  2. Обращение в орган, не обладающий надлежащей компетенцией.
  3. Несоответствие переустройства законодательству, техническим, санитарным или противопожарным нормам.

В других случаях заявитель имеет право обратиться в суд. В исковом заявлении он должен четко мотивировать свои намерения и необходимость их проведения для бизнеса. Предприниматель должен доказать полную безопасность планируемых изменений, а также отсутствие их влияния на общий облик здания.

Перепланировка нежилых помещений порой необходима для организации предпринимательской деятельности. Такие помещения могут находиться в жилых домах или отдельно стоящих нежилых зданиях, но обязательно должны относиться к нежилому фонду.

Законодательство РФ регулирует порядок согласования работ, которые не должны влиять на надежность сооружений и их долговечность. При получении положительного решения межведомственной комиссии собственник получает законное право на переустройство помещения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Проект перепланировки

В том случае, если в согласовании перепланировки отказано, заявителю нужно действовать так:

  • Внимательно изучить ответ, чтобы понять причины отказа.
  • Если отказ вызван формальными причинами (например, отсутствует какой-то необходимый документ), ошибки надо исправить, после чего повторно подать заявление. К нему, помимо пакета документации, надо будет приложить акт об отказе, чтобы в надзорной службе могли убедиться, что недостатки исправлены.
  • Отказ может быть ошибочным. Например, в ответе указано, что нет согласования с газовой службой, хотя разрешение там получено – но специалист, проверяющий документы, проглядел его. В этом случае нужно просто подать заявление ещё раз, указав в сопроводительном письме, что все документы в наличии.
  • Наконец, если отказ явно необоснован, можно его обжаловать.

Обжалование может производиться двумя способами:

  1. Жалобой на имя начальника службы, отказавшей в согласовании перепланировки.
  2. В судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.

Последний способ наиболее эффективен, но требует больше времени.

Когда реконструкция нежилого помещения закончена, следует оформить её результаты официально:

  • Собирается комиссия. В неё входят представители надзирающего органа, владельцы здания и помещения в нём, а также иные заинтересованные лица (например, представители строительно-ремонтной организации, проводившие работы).
  • Составляется акт с перечислением выполненных работ.
  • Представители БТИ готовят новый технический паспорт на переделанное помещение.
  • Данные о переделках вносятся в ЕГРН.

Сложности при регистрации перепланировок

Если помещение, используемое в производственных или административных целях, не подходит для коммерческой деятельности, оно может быть перепланировано. Для перепланировки применительно к нежилым зданиям на федеральном уровне определения не даётся, но по аналогии с жилыми зданиями (и на основании ЖК РФ), а также с использованием регионального законодательства можно её определить как такой ремонт, в ходе которого переносятся:

  • Инженерные сети и коммуникации (системы водо- и теплоснабжения и т. п.).
  • Электрические кабели и стационарное оборудование.

От прочих видов ремонта перепланировка отличается тем, что меняются технические характеристики объекта.

Предлагаем ознакомиться  План расположения участка на местности

Именно поэтому все внесённые изменения должны быть отражены в документации и узаконены – то есть на производство работ должно быть получено разрешение, а по итогам перепланировки надзирающий орган должен дать добро и подтвердить, что нет угрозы безопасной эксплуатации как переделанного помещения, так и здания целиком.

Особенно это важно в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции объекта или ключевые элементы коммуникаций.

Термин «перепланировка» близок к понятию «переустройство». Разница между ними в следующем:

  • изменение коммуникаций – это переустройство;
  • если же затрагиваются перегородки, дверные и оконные проёмы – это перепланировка.

Однако процедура согласования и перепланировки, и переустройства будет одинакова.

Также по отношению к нежилым помещениям может использоваться и термин «реконструкция», предусмотренный ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ именно для нежилых помещений. В частности, именно им рекомендует пользоваться министерство строительства и ЖКХ РФ в своём письме №2146-АГ от 2017 г. Тем не менее, на практике термин «перепланировка» до сих пор активно в ходу.

Основаниями и целями перепланировки при коммерческом использовании обычно являются следующие:

  1. Рационализация используемого помещения. Например, если арендуется или покупается помещение под магазин, в нём может потребоваться создание с помощью внутренних перегородок отдельно – торгового зала, отдельно – склада товаров. Если же помещение используется под предприятие питания, в нём может потребоваться прокладка новых линий водопровода для мойки, газопровода для плит и т. д.
  2. Повышение удобства и комфортабельности. Эргономичность – залог более высокой продуктивности работы сотрудников. Даже сравнительно небольшие изменения (например, выделение в административном зале зоны под столовую, где сотрудники могут приготовить и употребить пищу) могут повысить эффективность работы.
  3. Изменение интерьера, чтобы более уверенно выглядеть в глазах клиентов. Особенно часто этот мотив используется при перепланировке офисов.

Перепланировкой в случае работы с коммуникациями будет считаться изменение места их прокладки.

Если, допустим, в помещении демонтировали ржавые трубы отопления и на их место проложили новые – это обычный капитальный ремонт, не требующий согласования. Но если при ремонте перенесли стояк трубы из одной комнаты в другую и подключили заново – это уже должно согласовываться.

Виды работ

Определение перепланировки или реконструкции даётся в п. 14 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ. Она подразумевает под собой действия, в результате которых происходят следующие изменения:

  • Меняется объём помещения или его площадь.
  • Меняется количество его частей (например, с помощью установки перегородок).
  • Замена либо восстановление несущих конструкций (кроме тех случаев, когда они меняются на полностью аналогичные).

Также нужно иметь в виду и приказ Госкомархитектуры №312 от 1988 года. В нем дополнительно в качестве работ, относящихся к реконструкции, указаны:

  • Возведение настроек, встроек или пристроек, а также демонтаж уже существующих.
  • Повышение уровня инженерного оборудование.
  • Изменение фасада дома с целью улучшения архитектурной выразительности здания.

Техническое заключение

Разрешение является тем документом, который позволяет начать процесс перепланировки, не нарушая требования закона.

Чтобы его получить, пользователю помещения необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Подготовить комплект документов. Он включает в себя проект перепланировки, документы, на основании которых у заявителя имеется право пользования помещением (обычно это выписка из ЕГРН о праве собственности), технический паспорт помещения и разрешение, полученное от собственника здания.
  2. Обратиться для согласования в надзирающий орган. Для нежилых зданий это обычно БТИ. При обращении подаётся заявление, к которому прилагается ранее подготовленная документация.
  3. В том случае, если перепланировка подразумевает и изменение целевого назначения помещения, может потребоваться разрешение от других надзорных органов. Например, если на месте офиса организуется кафе, нужно заключение от Роспотребнадзора по поводу его санитарной безопасности.
  4. После того, как получено разрешение, производятся сами работы.
  5. По окончании перепланировки сотрудники БТИ проверяют результат и подписывают акт приёмки.
  6. По результатам приёмки составляется новая техническая документация на объект.

Основным документом для согласования перепланировочных мероприятий является проект. Этот документ будет содержать следующие данные:

  • исходные характеристики объекта, на котором будут выполняться работы;
  • содержание и состав строительных работ;
  • требования к безопасности несущих конструкций объекта, жизни и здоровья граждан при проведении работ;
  • отражение итогового состояния объекта после завершения работ.

Проект оформляет проектная организация, состоящая в СРО проектировщиков. Подробнее про

Готовый проект нужно представить в муниципальные органы, если перепланировка будет проводиться в нежилом помещении МКД.

На заключительном этапе перепланировки нужно пройти процедуру кадастрового учета в Росреестре. Для этого все изменения объекта нужно отразить на техническом плане, которые составит кадастровый инженер. Если работы соответствовали проекту и техзаключению, инженер зафиксирует актуальное состояние объекта в техническом плане.

Для изменения фасадов нежилых объектов столицы нужно соблюдать нормы Постановления Правительства Москвы № 14-ПП. Даже если при ремонте не будет изменен цветовой облик здания, необходима подготовка проекта колористического решения. Если работы сопровождаются полным или частичным изменением цветовой схемы здания, в действующий паспорт не вносятся поправки, выдается новый документ.

Проект колористических решений может носить типовой или индивидуальный характер. В первом случае применяется Альбом типовых решений (он утверждается муниципальными властями). Для разработки индивидуального проекта учитываются особенности и целевое назначение здания, цвета застройки квартала и района, материалы ограждающих и несущих конструкций, а также иные факторы.

Разработка и оформление проекта и сопроводительной документации может предусматривать сохранение первоначального цветового решения, либо его частичное или полное изменение. Также в проект включаются фототаблицы текущего состояния здания, графическое цветовое описание, чертежи и схемы для смежных строений и сооружений.

Технический план для перепланировки

Все изменения после перепланировки отражаются в техническом плане здания и/или помещений. Эти документы будут использоваться специалистами Росреестра для проведения кадастрового учета и обновления сведений ЕГРН.

Возможные проблемы и сложности при согласовании перепланировок могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

  • проведение работ без предварительного согласования и необходимость узаконивания «по факту»;
  • составление проекта с нарушением нормативных актов и регламентов – может потребоваться повторное изготовление проекта;
  • проведение перепланировки без согласия всех правообладателей помещения иди здания;
  • отступление от требований проекта, в том числе с возможным разрушением несущих конструкций и элементов здания.

Устранить указанные проблемы можно только при обращении к квалифицированным проектировщикам и кадастровым инженерам, которые есть в компании «Смарт Вэй».

В БТИ оформлялись техпаспорта на недвижимость, а все данные отражались в графической части этого документа. Красные линии указывали на наличие изменений в параметрах объекта, не соответствующих сведениям инвентарного дела. Фактически это означало несогласованное внесение изменений в параметры здания или помещение.

Красные линии БТИ, отраженные в техническом паспорте и поэтажных планах до 2013 года, впоследствии были учтены Росреестром в ЕГРН. Они подразумевают наличие несогласованной перепланировки. Для ее согласования собственнику нужно пройти следующие процедуры:

  • изготовить актуальный техплан через кадастрового инженера;
  • пройти процедуру узаконивания перепланировочных работ;
  • на основании узаконенной перепланировки нужно обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет и внести изменения в кадастровые сведения ЕГРН.

Только указанными способами можно устранить последствия красных линий БТИ в техническом паспорте, изготовленном до 2013 года.

Документы технической инвентаризации БТИ, изготовленные после вступления в силу ФЗ №221 «О кадастровой деятельности», не имеют юридической силы для Росреестра, ориентироваться на них при согласовании перепланировки объекта нельзя.

Оформление договоров аренды на нежилые помещения или здания может происходить для размещения объектов торговля, для оказания услуг и т.д. В зависимости от целей и задачи арендатора, может осуществляться перепланировка объекта, которую нужно согласовать по общим правилам. Более подробно про часть помещения и регистрация аренды -

Если объект недвижимости уже был поставлен на кадастровый учет, с ним могут совершаться любые виды гражданских сделок, в том числе аренда. Для оформления договора будут использованы сведения ЕГРН. в том числе поэтажные планы с отражением отдельных помещений. Если площадь или иные характеристики помещения не были изменены для целей арендатора, согласование перепланировки и проведение кадастрового учета не потребуются.

Проект изменения фасадов

Закон допускает проводить одновременную процедуру регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. Следовательно, если до оформления арендных отношений все необходимые документы были согласованы, а изменения объекта были отражены на техплане, можно одновременно зарегистрировать договор аренды и пройти кадастровый учет перепланировки. Такой вариант является оптимальным способом узаконивания перепланировки для заключения арендного договора.

Правила и ограничения

Затевая перепланировку, надо помнить: она обязательно должна быть согласована с надзорным органом, а на каждое действие должно быть получено разрешение. Если этого не сделать, виновного в лучшем случае будет ждать штраф. В худшем же ему придётся за свой счёт устранять последствия своей «самодеятельности» и приводить помещение в изначальное состояние, зафиксированное в актах о приёмке здания в эксплуатацию.

Вне зависимости от целей перепланировки, назначение объекта меняться не должно.

Поэтому, например, если арендован или куплен склад либо административное здание, в нём нельзя открывать пекарню или литейный цех. Либо, как минимум, придётся заказывать экспертизу и доказывать, что эксплуатация помещений в новом режиме будет безопасна как для сотрудников, так и для соседей и клиентов, а само здание не рухнет внезапно на голову из-за переделок.

Правила и ограничения для переделок в помещении регулируются СНиПами, касающимися норм:

  • Строительной безопасности.
  • Электробезопасности.
  • Правильной эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций и т. д.

Чем серьёзнее перепланировка, тем больше норм нужно учитывать, чтобы её узаконить.

Оформление акта

В акте указывается:

  • Состав комиссии.
  • Адрес помещения, где проводились работы.
  • Реквизиты разрешения на переделку объекта, проекта перепланировки и договора с ремонтно-строительной компанией, проводившей работы.
  • Выводы комиссии об окончании работ.
  • Подписи участников.

К акту могут прикладываться:

  1. Журнал работ и акты на скрытые работы.
  2. Копия договора с ремонтниками.
  3. Копия допуска фирмы, проводившей работы. Этот документ подтверждает квалификацию и право на проведение именно этого вида переустройства. Форма допуска зависит от вида работ.

Также могут потребоваться и другие документы.

После того как акт подписан, работы считаются завершёнными, а помещение – принятым. Лишь после этого можно вызывать техника из БТИ, составлять новую техническую документацию на помещение и вносить данные в ЕГРН.

Перепланировка нежилого помещения может быть необходимым этапом для эффективного использования объекта. Однако если она проведена неправильно, это создаст больше проблем, чем выгоды. Поэтому крайне важно перепланировать помещения в строгом соответствии как с юридическими, так и с техническими нормами, касающимися нежилых помещений.

Вариант регистрации договора аренды по планам этажей из кадастра

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой – она не должна занимать более 40% общей площади. Если происходит превышение указанной нормы, антресоль будет рассматриваться как дополнительный этаж. Это повлечет необходимость получения разрешения на строительство. Если указанный норматив не превышен, можно узаконить антресоль в рамках перепланировки.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector