Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и его образец

Опубликовано: 28.04.2020
Время на чтение: 7 мин
0
3

Законодательная база

Отчуждение объектов недвижимости являются наиболее массовыми сделками с недвижимым имуществом в гражданском обороте. Квартиры продаются и покупаются в рамках установленных правил. Эти правила регулируются Гражданским кодексом РФ. Особенности регулирования сделок с недвижимостью прописаны в 20 главе Гражданского кодекса РФ.

Договоры по отчуждению квартир между гражданами или гражданами и юридическими лицами, как и все договоры являются возмездными и взаимными. Нормы законодательства устанавливают определенные процедуры передачи жилья от одного собственника другому. Эти процедуры могут показаться сложными и забюрократизированными. Но они необходимы для защиты интересов и покупателя и продавца.

Все сделки с квартирами подлежат государственной регистрации. Из этого следует, что договора должны быть заключены в письменной форме. Процесс передачи квартиры от бывшего собственника будущему собственнику подтверждается передаточным актом или иным документов, подтверждающим фактическую передачу жилья.

Форма документа и правила оформления

Так, на время оформления документов, обязанности по оплате коммунальных услуг и другие платежи, связанные с содержанием жилья, ложатся на продавца. В это время, возможны много самых разных ситуаций от затопления соседей до пожара и замена недобросовестными продавцами дорогой сантехники.

Поэтому, в главе 20 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено после полной оплаты и регистрации в Росреестре права собственности нового владельца на данное жилищное помещение подписание передаточного акта, в котором фиксируется выполнение сторонами условий договора и фактическое вступление в права владения покупателем.

Утвержденного единого бланка для оформления факта передачи жилплощади не предусмотрено. Но есть ряд обязательных требований к данным, которые должны быть внесены в акт приема-передачи:

  1. Этот документ обязательно должен содержать дату и место подписания.
  2. Личные (паспортные) данные обеих сторон сделки (покупателя, продавца или продавцов).
  3. Наименование договора ставшего основанием для передаточного акта (в данном случае купли-продажи).
  4. Информацию об отсутствии претензий со стороны продавца.
  5. Данные об отсутствии претензий со стороны покупателя.
  6. Подписи сторон с полной расшифровкой.

Форма документа вытекает из тех требований, которые предъявлены к документу.Состоит он из нескольких частей:

  • наименование;
  • данных о месте и дате передачи;
  • личных данных сторон;
  • данных о выполнении условий договора продавцом;
  • информации о выполнении таковых покупателем;
  • информация об отсутствии взаимных претензий;
  • подписи сторон;

Оформляется данный документ, как уже отмечалось выше, после выполнения всех пунктов договора в полном объёме, а также при отсутствии претензий с обеих сторон. Однако, есть некоторые различия условий при подписании договора покупки жилья на первичном и вторичном рынках.

Необходимость составления передаточного акта

Отчуждение жилого помещения должно осуществляться на основе письменного договора, который подписывается обеими сторонами (покупателем и продавцом). Но подписанный договор не является подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности подтверждается только государственной регистрацией сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости.

Однако это процессуальные действия по передаче квартиры в правовом поле. От момента подписания договора до его регистрации может пройти значительное время. Иногда требуются несколько недель для получения свидетельства. Фактическая передача жилья подтверждается составлением и подписанием отдельного документа, если иное не указано в договоре.

После подписания акта новый владелец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает ее сохранность.

За время между подписанием договора и регистрацией прав на жилье с квартирой может случиться все что угодно: потоп, пожар, разрушение и т.д. 

Новый собственник после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение может получить объект, не соответствующий по своим показателям и качеству на момент заключения сделки.

Подобные риски существуют и для продавца, если не будет подписан передаточный акт. Во избежание негативных последствий и уменьшению рисков законодатель предусмотрел обязательность документального подтверждения фактической передачи жилья.

Что отражается в акте

Установленного законодательством типового акта передачи жилого помещения при купле-продаже не имеется. Имеются нормы об обязательном подписании акта двумя сторонами. Из этого следует, что акт должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах.

Предлагаем ознакомиться  Увольнение военнослужащего по состоянию здоровья

Основной текст акта может быть свободной формы, но должен обязательно содержать:

  • Дату, и место подписания.
  • Данные продавца и покупателя, удостоверяющие, что именно эти граждане подписали акт.
  • Характеристики жилого помещения (качественные и количественные).
  • Основание для передачи жилого помещения.
  • Информация об отсутствии претензий с обеих сторон.
  • Подписи сторон.

В последнее время в акт рекомендуется включать данные об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, услуги связи. Сюрприз в виде значительных сумм, которые необходимо заплатить за бывшего собственника, приятным не будет.

Подписывать или нет?

Передаточный документ должен быть подписан в момент непосредственной передачи покупателю квартиры, после того, как он проведет ее осмотр (ст. 556 ГК РФ). Таким образом фиксируется исполнение обязанностей сторон по договору купли-продажи.

Данный документ составляется в случае необходимости — когда момент подписания договора купли-продажи и момент передачи квартиры не совпадают по времени. Например, договор уже подписан, а выехать из квартиры бывший владелец может только через неделю. В случае, если подписание соглашения и принятие недвижимости покупателем происходит одновременно — сведения о передаче имущества должны быть внесены в договор купли-продажи.

Подписание акта подтверждает передачу продавцом покупателю ключей от квартиры, а также осуществление взаиморасчета между участниками сделки. Отказ одной из сторон подписать документ считается отказом от исполнения обязательств по передаче или принятии имущества.

После подписания акта приема-передачи обязанности ответственность за сохранность квартиры и имущества, находящегося в ней, переходит к покупателю. Затем новому владельцу необходимо зарегистрироваться по месту жительства, а также оповестить о смене собственника управляющую компанию или ТСЖ.

Подпись будет свидетельствовать о вступлении в права, а также согласии с недочётами. Но здесь есть разница, как уже отмечалось, между жильем на первичном и вторичном рынках.

Так, покупая, жилплощадь на первичном рынке стоит помнить, что подписанный документ только застройщиком вступит в силу по истечении 2 месяцев, независимо от того подписал ли его дольщик. Здесь бумагу следует подписать, чтобы получить свидетельство о владении жильем, но указать все изъяны и недочёты в дополнительном смотровом листе. А уже затем попытаться добиться их устранения при помощи комиссии.

При покупке жилья на вторичном рынке, акт можно не подписывать и требовать через суд устранения проблем или же возвращения суммы в денежном эквиваленте.

Как правильно принять квартиру

Принятие квартиры не должно быть легкомысленным. Рекомендуется подходить к этому процессу с большой серьезностью. Доказать, что выявленные в дальнейшем недостатки имели место быть до покупки квартиры, весьма проблематично, да и новый собственник подписался под отсутствием претензий.

При осмотре квартиры необходимо проверить:

  • Все инженерные коммуникации, их техническое состояние.
  • Санитарно-техническое состояние помещения на наличие сырости, грибков и т.д.
  • Качество отделки помещения.

В случае выявления нарушений, которые не были оговорены при подписании договора купли-продажи, составляется акт, с приложением всех выявленных недостатков.

Что конкретно указывается?

Если мы говорим об акте приёмки-передачи новостройки, то здесь существуют бланки установленной формы. А свои претензии можно изложить в дополнительном смотровом листе, отдельным пунктом. Затем эти недочёты будет рассматривать специальная комиссия, которая и решит, как их устранять.

Теперь рассмотрим конкретно, что должен содержать каждый пункт передаточного акта при покупке жилья на вторичном рынке:

  1. Наименование документа – это точное название Акт приёма-передачи. Здесь всё просто.
  2. Место составления – здесь должен быть указан город, в котором составили документ. Но в некоторых случаях указывают точный адрес, например, город Москва, улица Ленина, дом 5, корпус 7, кв. 234. По логике, должен быть указан адрес квартиры, которую передают, ведь передача происходит в ней. При подписании данной бумаги, скажем у нотариуса, это не меняет того факта, что покупатель соглашается с фактическим состоянием квартиры. И в дальнейшем, предъявить претензии по её санитарному или техническому состоянию не сможет.
  3. Дата подписания. Это дата фактического составления акта. Не рекомендовано подписывать его задним числом или наперёд. Это может быть уловка, которая придумана мошенниками. Например, просьба подписать вчерашним 14 числом продиктована существованием задолженности по коммунальным платежам, которую выставят 15 числа. Если скрывать нечего, подписывайте фактической датой.
  4. Данные продавца и покупателя. Здесь обычно вносятся данные гражданского паспорта, для того, чтобы доказать, что передаточный акт подписали те лица, которые выступают по данному договору купли-продажи сторонами. Продавцов может быть несколько.
  5. Подробное описание объекта недвижимости. Здесь рекомендуется внести данные квартиры: точный адрес, месторасположение (например, расположенная на 3 этаже 7-этажного дома), общую и жилую площадь, количество комнат.
  6. Основание перехода имущества. Это, как уже упоминалось, будет договор купли-продажи, реквизиты которого нужно обязательно указать, например, договор купли-продажи от 17 июня 2015 года.
  7. Претензии со стороны продавца, например, указывается, что оговоренная в договоре сумма, выплачена полностью.
  8. Замечания покупателя. Очень важно хорошо осмотреть техническое состояние жилья, соответствие качества передаваемых коммуникаций оговоренным пунктам, при наличии неоговорённых неисправностей и изменений, зафиксировать их в акте. Рекомендуется, как можно более точно фиксировать состояние квартиры. Указывая не только наличие предметов, но и их техническое состояние, степень изношенности и т. д.
  9. Подписи сторон с полной расшифровкой. Это пункт обязателен и без него акт недействителен.
Предлагаем ознакомиться  Куда можно пожаловаться на маршрутное такси

Когда подписывается акт приема-передачи квартиры?

ГК РФ прямо указывает на необходимость составления передаточного документа при заключении сделки купли-продажи. Если документ не будет составлен — квартира считается не переданной покупателю. После подписания акта собственник получает возможность пользоваться своим имуществом, а с продавца снимается обязанность по оплате коммунальных платежей.

Документ служит дополнительным доказательством того, что требования по договору купли-продажи выполнены, кроме того акт может помочь собственнику избежать некоторых рисков. При отказе продавца подписать передаточный акт или в случае выявления существенных недостатков в приобретаемом имуществе, покупатель вправе обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи и возвращении уплаченных денежных средств.

Если недвижимость приобретена по договору долевого участия, отсутствие передаточного акта является основанием для отказа Росреестра в регистрации права собственности.

Сделка по продаже квартиры это серьезное решение, и не всегда проходит по идеальному варианту как для покупателя. Продавец может затягивать фактическую передачу жилья или специально уклоняться от этого.

Нередки многоходовые сделки с недвижимостью, когда продавец является одновременно покупателем другой квартиры и зависит от третьего лица. Рекомендуется сроки фактической передачи жилья указывать в договоре купли-продажи.

Если продавец уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику, то последний вправе обратиться в суд с иском по истребованию жилого помещения у продавца в связи с неисполнением договора.

Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Ниже приведён примерный образец заполнения передаточного акта при условии, что у сторон отсутствуют претензии. Если таковые имеются, то они вносятся в соответствующие пункты.

Например, при выявлении претензий по состоянию ремонта, указывается: «Обнаружено испорченный ремонт стен в прихожей. Продавец обязуется в течение 2 недель поменять обои и покрасить потолок».

По желанию сторон, здесь может быть приведен перечень переданных документов, и даже количество комплектов ключей.

Фактически, здесь желательно указать все проблемные места, чтобы потом не возникло возможности их оспаривать.

Передаточный акт составляется в 2-х экземплярах, по одному на каждого участника сделки, а если недвижимость покупается по ипотеке, то дополнительно оформляется еще один для банка. Документ оформляется в произвольной форме в письменном виде. Регистрировать документ не нужно. По желанию сторон документ может быть заверен нотариусом.

В акт приема-передачи обязательно должны быть включены:

  • наименование документа;
  • дата и место составления;
  • паспортные данные участников сделки;
  • информацию об отсутствии претензий;
  • ссылка на договор купли-продажи с указанием его номера и даты составления;
  • подписи продавца и покупателя с расшифровкой.

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и его образец

По желанию сторон в документе может быть указан перечень переданных документов (технический паспорт, план и т.д.), а также количество предоставленных ключей.

Когда квартира покупается в ипотеку, при составлении передаточного документа в первую очередь нужно обращать внимание на дату его подписания. Это важно для оформления налогового вычета — при покупке квартиры в новостройке по ДДУ право на возврат налога возникает после подписания акта.

Предлагаем ознакомиться  Как оформить передачу денег за покупку гаража. Расписка в получении задатка за квартиру: образец, как оформлять, за автомобиль, земельный участок, гараж. Образец расписки о получении денег за гараж

Если покупатель для приобретения квартиры берет ипотечный кредит, банк-заемщик обязательно потребует предоставить вместе с выпиской из ЕГРН о праве собственности акт приема-передачи, согласно которому недвижимость была передана текущему владельцу. Это необходимо для того, чтобы снизить риск утратить залоговое обеспечение.

Передаточный акт на квартиру в новостройке составляет застройщик. Документ является приложением к договору долевого участия (ДДУ) и составляется в 3-х экземплярах: для застройщика, покупателя и Росреестра. На документе обязательно проставляется печать строительной компании.

Перед подписанием документа дольщику необходимо провести предварительный осмотр помещения и зафиксировать все свои претензии к качеству передаваемого имущества в смотровом листе — специальном приложении к документу приемки.

В листе осмотра фиксируются:

  1. Дефекты внешней и внутренней отделки.
  2. Несоответствие заявленной площади помещения.
  3. Отсутствие лифтов.
  4. Ненадлежащая установка коммуникаций.

Застройщик обязан устранить все недоделки в оговоренные сторонами сроки или компенсировать их материально, после чего прием квартиры осуществляется снова. Подписанный документ свидетельствует об исполнении застройщиком своих обязанностей перед дольщиком. Недочеты, которые были не выявлены во время осмотра помещения, дольщику придется устранять за свой счет.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать:

  • паспортные данные покупателя и реквизиты застройщика;
  • полный адрес жилого помещения;
  • перечень недочетов, выявленных при осмотре и сроки их устранения;
  • ответственность застройщика, в случае невыполнения своих обязательств.

Образец передаточного документа и смотрового листа

В передаточном документе по договору купли-продажи жилья на вторичном рынке необходимо указать:

  • точные характеристики предмета сделки (адрес, квадратная площадь, количество комнат, этаж и т.д.);
  • информация о совершении расчетов между продавцом и покупателем;
  • отсутствие долгов по коммунальным платежам, а также показания счетчиков (если задолженность имеется, обязанность по уплате лежит на бывшем собственнике квартиры);
  • техническое состояние жилплощади (вид ремонта, состояние сантехники, потолков, наличие коммуникаций и т.д.)

Суть передаточного документа на вторичном рынке — передача покупателю квартиры в том состоянии, которое было зафиксировано в договоре купли-продажи. Акт подписывается после визуального осмотра имущества и проверки оплаты счетов по квартплате.

Если при приемке квартиры в ней обнаруживаются серьезные технические недостатки, покупатель имеет право не подписывать акт до момента их устранения. В случае если продавец отказывается устранять претензии, покупатель может обратиться в суд и требовать возращения оплаты.

Отказ в подписании акта

Нюансы при отказе от подписания акта передачи жилого помещения зависят от того, какая сторона отказывается подписывать и на каком рынке происходит сделка, на первичном или вторичном.

Если квартира в новостройке, то отказ от подписания акта со стороны застройщика несет для него риски уплаты неустойки, а также штрафные санкции. Если отказывается подписывать акты покупатель, ввиду значительных нарушений, то застройщик может подписать акт и по истечении двух месяцев его обязательства будут считаться выполненными. Покупателю рекомендуется подписать акт с указанием всех недостатков.

При приобретении квартиры на вторичном рынке за отказ в подписании акта одна сторона может обратиться в суд с иском обязать вторую сторону подписать акт и передать квартиру либо расторгнуть договор с уплатой неустойки. Кроме того, для обеих сторон имеются риски быть оштрафованными за уклонение от исполнения сделки.

Советы

  1. Акт приема-передачи составляется в 2 экземплярах – для продавца и покупателя. Если продавцов несколько, составляется экземпляр для каждого. Также может составляться такой экземпляр для Росреестра.
  2. При оформлении акта приема-передачи по долевому строительству застройщик предоставляет экземпляр для каждого дольщика.
  3. Подписанный документ является свидетельством (и доказательством) согласия с состоянием передаваемой жилплощади.
  4. Еще один важный момент, пока не подписан передаточный акт, продавец обязан оплачивать коммунальные услуги, расходы по содержанию имущества. Это может сыграть против него.
  5. Отсутствие этого документа может быть рассмотрено, как отказ от сделки.
  6. Отказ его подписывать также рассматривается как расторжение сделки.
  7. В ДДУ есть пункт, предусматривающий дату передачи квартиры по акту. При его несоблюдении начисляются штрафные санкции на любую из виновных сторон.
  8. Акт приёма-передачи следует хранить вместе со свидетельством на право собственности. Он понадобится в случае продажи жилья.
, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector