Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Объединение двух квартир в одну перепланировка и реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме что нужно учесть собственнику

Опубликовано: 21.04.2020
Время на чтение: 16 мин
0
2

Чем отличается переустройство от перепланировки

Перепланировка и переустройство являются самостоятельными разновидностями работ в помещении, согласование которых происходит в рамках разных процедур. В отличие от переустройства, при выполнении работ по перепланировке происходит изменение конфигурации помещения:

  • перенос стен или перекрытий;
  • снос перегородок;
  • изменение места расположения входа в помещение или оконных проемов;
  • иные аналогичные виды работ.

Изменения в конфигурации объекта при перепланировке также требуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию. Многие владельцы помещений используют одновременно оба вида работ, чтобы сократить время на согласование двух проектов и провести переустройство и перепланировку в рамках единого комплекса работ.

Жилищный Кодекс: что говорится в нём по этому поводу

Жилищный Кодекс – основной нормативный документ, который регулирует любые действия, связанные с квартирами, загородными и частными домами. Чтобы осуществить перепланировку, необходимо соблюдать требования, описанные в статье 26 ЖК.

То есть, собственнику необходимо согласовать этот процесс, после чего – получить соответствующую разрешительную документацию от контролирующих органов.

Требуемое разрешение выдаётся после рассмотрения заявлений от собственника. Форма таких документов едина для всех регионов, она утверждена на уровне законодательства, описана в ФЗ №160.

Практически существует только два способа, позволяющих объединить несколько помещений в одно. Например, горизонтальный и вертикальный вариант – соответственно, по отношению к квартирам, которые находятся на одном и том же этаже, либо на разных.

Проект объединения квартир.

Проведение перепланировки без согласования – опасный шаг. При обнаружении подобных нарушений могут предъявляться серьёзные требования, начиная со штрафов, и заканчивая необходимостью вернуть все конструкции к исходному положению.

Алгоритм действия для согласования переустройства

Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено — на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу.  Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.

В нежилом здании

При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:

  • заказать или подготовить проект переустройства;
  • провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
  • заказать изменения в техническую документацию на объект;
  • обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства  и административные регламенты по узакониванию выполненных работ. Перепланировка в отдельно стоящих зданиях также должна быть согласована.

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции. Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до производства соответствующих работ , получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях. Перепланировка административного здания также является разновидностью перепланировки нежилых ОКС.

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях по градостроительному кодексу не требует получения разрешения на строительства — работы выполняются на основании проектной документации. Разрешение на перепланировку помещений в нежилых зданиях можно получить у их собственника.

Нормативного регулирования изменений помещений нежилых зданий в законодательстве РФ нет — перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу, статьям — отсутствует.

Под перепланировкой жилого помещения понимают такое изменение объекта, в результате которого появились отличия от существовавшей ранее технической документации на объект. Также можно характеризовать переоборудование квартиры в многоквартирном доме.

При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме.

Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:

  • при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
  • при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
  • работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации.

Если переустройство затрагивало общее имущество многоквартирного дома, в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации. В случае, если при перепланировки помещения было затронуто общее имущество жильцов многоквартирного дома помимо всех перечисленных процедур потребуется согласие жильцов на проведение таких работ. Разрешить перепланировку с использованием общего имущества жильцов многоквартирного дома можно только по результату установленного голосования.

К примеру, собственник помещения решил обустроить дополнительный вход в свое помещение из оконного проема. При этом ему потребовалось сделать ступени для входа в эту дверь на земле, прилегающей к зданию и являющейся собственностью всех жильцов. В этом случае требуется организация получения согласия жильцов на возведение таких ступеней.

Предлагаем ознакомиться  Что нужно сделать чтобы развенчаться с мужем

Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости.

В отличие от перепланировке, реконструкция нежилого помещения в многоквартирном доме — вопрос не просто сложный — задача согласовать такие изменения представляется почти невыполнимой. Да и представить, что в таком объекте проводились реконструктивные работы, кроме изменений фасада, сложно — слишком велик риск негативных последствий, как для собственника помещения в виде санкций, так и для жильцов дома — появляется угроза обрушения, уничтожения объекта.

Как узаконить переустройства в многоквартирном доме

Как узаконить переустройства в многоквартирном доме

Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры или нежилого помещения несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:

  • разборка и обустройство новых дверных или оконных проемов;
  • изменение площади комнат в пределах квартиры;
  • перенос или обустройство перегородок;
  • иные виды работ.

Перепланировку можно проводить собственными силами или с помощью подрядчика. Главным условием является соблюдение проектной документации и наличие разрешения уполномоченных органов на перепланировку.

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2019 году будет состоять из следующих действий:

  • выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
  • оформление договора на изготовление проектной документации;
  • выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
  • согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
  • проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
  • согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
  • обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов — в зависимости от выполняемых строительных работ.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения? Если речь идет о многоквартирном доме — обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом.

При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции.

Перепланировка в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение.Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой — по согласованию с собственником.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить «красные линии» на поэтажных планах МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты — услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. Т.е. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г.

Каким бы сложным не был процесс согласования перепланировки и переустройства в таких объектах, все стадии не отличаются от обычного порядка узаконивания. Решающим будет опыт согласователей в работе с объектами государственной и региональной собственности.

Могут ли отказать

Среди основных причин отрицательного решения отмечают:

  1. Попытка увеличить площадь подсобного помещения за счёт жилой комнаты.
  2. Создание комнат без источников света и отопления.
  3. Невозможность получения доступа к коммуникациям.
  4. Перенос туалета с ванной в пространство жилой комнаты.
  5. Изоляция от вентиляционных каналов, либо их полное перекрытие.
  6. Отсутствие согласия со стороны несовершеннолетних собственников.
  7. Затруднения у других граждан после проведения перепланировки.
  8. Невозможность объединить квартиры из-за того, что они находятся на разных корпусах.
  9. Снос несущих стен.
Предлагаем ознакомиться  Что нужно чтобы поехать за границу

Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

  • приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
  • административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст.  7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:

  • на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
  • на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
  • на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство жилого помещения.

Незаконная реконструкция нежилого помещения и ответственность за ее производство установлена п. 1 ст. 9.5. КоАП РФ: для физлиц — от 2 т.р. до 5 т.р., должностных лиц — от 20 т.р. до 50 т.р., на юр. лиц — от 500 т.р. до 1 млн. р. и/или приостановление деятельности.

Узаконить реконструкцию нежилого здания, также как и согласовать реконструкцию нежилого помещения можно, но процесс скорее всего завершится судом.

Объединение двух квартир в одну перепланировка и реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме что нужно учесть собственнику

Очень многие собственники квартир, помещений и зданий или покупатели часто сталкиваются с таким понятием, как незаконная перепланировка помещения. У многих в сознании это связано с бесконечными слухами, которые курсируют вокруг такого страшного процесса как перепланировка квартиры. Кто-то говорит, что согласование перепланировки это длинный и монотонный процесс, кто-то связывает это с большими финансовыми тратами, кого-то пугают судебными процессами и штрафами. И даже многие серьезные СМИ пользуются ситуацией и еще больше усугубляют понимание этого процесса.

Особенности перепланировки

Главное – чтобы все несущие конструкции и коммуникации остались без изменений. Требования и ограничения просто соблюдать, но для этого необходимо быть внимательными к деталям, даже самым незначительным. Цена ошибок оказывается слишком большой.

Стоит учитывать множество особенностей, связанных с данным процессом.

  • Когда комната объединяется с лоджией, на последнюю нельзя выносить приборы центрального отопления.
  • Обязательным требованием часто выступает и наличие перегородок.

Знание данных особенностей снижает ущерб, наносимый собственником самому себе, ближайшим соседям. Желательно позаботиться о том, чтобы постоянно сохранялся доступ к счётчикам. Это особенно важно, когда требуется доказать, что вода не используется в какой-либо части пространства.

Потому стоит заранее составить смету, куда включаются расходы на обустройство новой стяжки. Это позволит выровнять перепад высот. После завершения всех работ владелец получает новый технический паспорт, в котором помещению присваивается и новый номер.

Для хрущёвок вариантов объединения практически не существует. В случае с панельными домами объединение тоже почти невозможно. Ведь снос капитальных конструкций – под строгим запретом.

Как сделать проем в несущей стене, чтобы соединить две квартиры?

Это ещё и невыгодно, в дальнейшем на такой объект будет сложно найти покупателей. «Сталинки» и дореволюционные дома – вот объекты, где объединение применяется чаще всего. Главное – следовать нормам законодательства.

Документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

  • заявление по установленной форме;
  • правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
  • проект переустройства или перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости выполненных работ;
  • технический план перепланировки.

Что такое переустройство и перепланировка нежилого помещения

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства — лицензия КГИОП.

Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях — вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Заключение

Если перепланировка уже закончена, а документы ещё не оформлены – то завершить процедуру можно и в дальнейшем. Для этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы оформить технический паспорт на квартиры, которые уже были объединены. После этого проходятся все стандартные этапы, о которых говорилось ранее.

Предлагаем ознакомиться  Какую перепланировку не надо согласовывать, делать без разрешения

Но такие вопросы чаще приходится решать через суд. Потому рекомендуется позаботиться о разрешениях и документальном оформлении заранее. Это позволяет избежать административной ответственности, других подобных негативных последствий.

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Кейсы согласования перепланировок

Адрес объекта: Москва, ул. Новодмитровская д. 2 к.2

Вид объекта: нежилое здание, МФК «Савёловский Сити»

Выполненные задачи клиента: выполнено проектирование перепланировки, узаконена перепланировка, раздел одного помещения на много небольших.

Площадь объекта: 429 кв.м.

Срок выполнения работы: 2 месяца.

Заказчик работ: Подрядная  организаций, принимавшая участие в строительстве зданий первой очереди – собственник помещений во втором корпусе. Организация выполняла комплекс работ в сфере установки противопожарных систем в МФК. Помещения были куплены компанией на стадии строительства объекта.

Проблемы собственника: При получении трех помещений в здании общей площадью 429 кв.м. на 9 этаже, Заказчик столкнулся с проблемой неудобной планировки. Для эксплуатации помещений требовалось изменить внутренние перегородки, а также оборудовать дополнительные дверные проемы.

План помещений до перепланировки и раздела

План помещений до перепланировки и раздела

Заказчик привлек нашу компанию изначально для проведения обмеров помещений и уточнения их площадей относительно зарегистрированных в ЕГРН сведений. Специалисты нашей организации провели обмеры и изготовили технические паспорта на помещения.

Предполагалось, что срок выполнения работ составит порядка 4 месяцев с учетом задержек государственных органов. Наше предложение Заказчику понравилось, с нами был заключен договор на выполнение всего перечня установленных работ. Всегда удобно, когда полный цикл работ и услуг выполняет одна организация.

Обратившись к нам за проведением обмеров, Заказчик уже сэкономил на этом виде работ при заключении следующего договора на согласование перепланировки – мы смогли использовать результаты своих обмеров, выполненных ранее. Проект перепланировки и техническое заключение также изготавливаются нашими специалистами. В период выполнения проектной документации Заказчик неоднократно вносил в нее свои корректировки, и мы могли оперативно ее исправить.

Обмерный план одного из помещений

Обмерный план одного из помещений

Технические планы для учета изменений трех помещений Заказчика также были подготовлены нашим кадастровым инженером. Вспоминая то время, нужно отметить некоторые сложности процесса подготовки документов и их регистрации в Росреестре. 2017 год стал очередным переходным годом для сферы учета объектов недвижимости.

С января вступил в силу новый закон, №218-ФЗ, который еще не в полной мере был проработан. Формы техпланов часто менялись, программное обеспечение для кадастровых инженеров было «сырым», выдавало много ошибок… Органы регистрации и компании, как наша, работали в тестовом режиме, постоянно совершенствуя свои знания и навыки.

Как ни странно, но процесс регистрации изменений помещений в Росреестре прошел у нас довольно успешно и быстро. Уже через месяц после подачи документов мы получили выписки из ЕГРН на помещения, в которых содержалась новая графика и новые данные о площадях.

План одного из помещений после всех согласований

План одного из помещений после всех согласований

Даже сам Заказчик не ожидал, что регистрация помещений пройдет на столько успешно и быстро. Зачастую, принимая помещения от застройщиков, собственники сталкиваются с неудобной планировкой, зашитыми пространствами, непродуманными местами размещения «мокрых точек» и прочим конструктивом, который препятствует полноценному использованию таких помещений.

Решением таких вопросов является перепланировка помещения и приведение его в ликвидный, востребуемый вид. Объекты в МФК «Савёловский Сити» сейчас успешно эксплуатируются нашим клиентом для собственных нужд – там разместился офис компании. Сотрудники этой компании полностью удовлетворены проведенной работой, а посетители их офиса оставляют много положительных отзывов об удобстве архитектурных и дизайнерских решений.

Технический план для перепланировки

В нежилом здании

Изменение конфигурации объекта недвижимости проходит в рамках перепланировки – происходит обустройство или демонтаж оконных и дверных проемов, установка или перенос перегородок. После соблюдения все требований проектной документации и приемки выполненных работ, обновленные сведения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого оформляется технический план, который является основанием для проведения кадастрового учета.

Все сведения о недвижимости на территории РФ фиксируются в единой базе данных – ЕГРН. Ключевыми принципами ведения этого реестра являются актуальность и достоверность сведений о характеристиках каждого объекта. Любые изменения в параметрах, в том числе после перепланировки, должны быть своевременно отражены в реестре. С этой целью должен оформляться технический план квартиры, фиксирующий актуальное состояние объекта.

До введения системы кадастрового учета, характеристики объектов отражались в сведениях технического паспортаБТИ. С 2013 года порядок учета недвижимости изменился – учреждения БТИ утратили большинство своих функций. Соответственно, технический паспорт также утратил свое юридическое значение, вместо него используется техплан.

Необходимость в оформлении техплана обусловлена следующими случаями перепланировок:

  • в квартире, расположенной в многоквартирном здании;
  • в нежилом помещении МКД (например, для перевода квартиры в разряд нежилого помещения);
  • при оформлении договора аренды коммерческих объектов и площадей;
  • перепланировка нежилого здания или помещений в нем.

Порядок согласования строительных работ в каждом из перечисленных случаев будет отличаться, однако обращения к кадастровым инженерам для оформления техплана является обязательным требованием закона.

, , , , , , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector