Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Опубликовано: 28.05.2020
Время на чтение: 9 мин
0
12

Проведение сделки без согласия ипотекодержателя

Приняв решение подарить квартиру, волей-неволей возникает вопрос, как отреагирует банковская организация-кредитор на желание передать «привязанное» к банку имущество. И, хотя, наличие у гражданина такой возможности прописано на законодательном уровне – сотрудники банка имеют право запретить проведение сделки.

Однако, рассмотрев ситуацию, банк может разрешить передачу имущества или же включить в кредитный договор пункт о том, что заёмщик может не ожидать положительного ответа от кредитора при передаче обременённой недвижимости в подарок близкому родственнику или любому другому лицу.

Таким образом, облегчить процесс отчуждения ипотечного жилья можно уже на этапе оформления договора между заёмщиком и банком, выразив своё желание включить соответствующий пункт в содержание кредитного соглашения.

Но, в большинстве случаев – жильё берётся в кредит для себя, а потому, перед составлением дарственной на него придётся представить сотрудникам организации весомые причины для получения положительного ответа.

Конечно, недоверие сотрудников банка оправдано, ведь вместе с правом собственности на ипотечную недвижимость, к новому владельцу переходит и невыплаченная часть кредита, размер которой сам по себе является одним из важных факторов принятия отрицательного или положительного решения.

Вот почему лицо, которое претендует на жильё и будет выступать в роли одаряемой стороны, обязано соответствовать следующим условиям:

  1. Являться гражданином Российской Федерации и иметь постоянную регистрацию в регионе локации банка-кредитора;
  2. осуществлять трудовую деятельность не менее 6 месяцев на последнем месте работы, а также иметь не менее 1 года официального общего трудового стажа;
  3. быть полностью платежеспособным и иметь свободные средства для последующей выплаты кредита.

Отметим, что подарить квартиру можно и при условии, что по ней имеется задолженность (иногда так даже гораздо проще, ведь сотрудник организации-кредитора понимает, что в отличие от нынешнего собственника – будущий может осуществлять регулярные выплаты). Для этого одаряемый лишь должен уплатить, имеющиеся перед ТСЖ и банком долги вместе с пенями. Однако, если правопреемник при заключении договора дарения, не был информирован о таких долгах – сделка будет признана недействительной!

Рационально, что банковская организация не даст своё согласие на оформление дарственной и перерегистрации прав собственности, если данная сделка может увеличить риски самого банка. К примеру, наверняка, не получится подарить жилплощадь несовершеннолетнему или пожилому человеку, а также человеку с проблемами со здоровьем.

Этот факт юристы также объясняют и тем, что организации впоследствии будет сложно реализовать заложенное жильё в случае, если заёмщик будет неспособен выполнять взятые им кредитные обязательства.

Также, многие читатели нашей рубрики о дарении недвижимости интересуются, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке без разрешения банка и какие последствия могут последовать вслед за нарушением соглашения о запрете? Отвечаем – оформить договор дарения на такую жилплощадь у Вас не получится! Почему?

Всё просто. Для завершения сделки дарения имущества сторонам данной сделки необходимо в обязательном порядке официально зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в Госреестре, сотрудники которого обязаны принять от дарителя и одаряемого установленные действующим законодательством документы, часть из которых должна быть выдана представителями банка-кредитора.

В том случае, если заёмщик проигнорирует вышеописанные правила – банковская организация имеет право поступить так:

  • подать соответствующее исковое заявление в суд, требуя расторжения сделки;
  • продать ипотечную квартиру в случае, если долг не будет возвращён банку в полном объёме;
  • настоять на преждевременной выплате всей задолженности, а также принудить нарушителя оплатить все штрафы, появившиеся вследствие нарушений заёмщиком условий кредитного договора.
Followtheflow/Depositphotos

Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.

Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.

Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.

Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога.

Для получения разрешения потенциальному дарителю вместе с заявлением необходимо предоставить в банк такие документы:

  • Документы, удостоверяющие личность одариваемого.
  • Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
  • Проект договора дарения.

Оформить дарственную в обход банка не получится. Чтобы дарение считалось состоявшимся, необходимо произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре. В реестре находится вся информация о недвижимости, в том числе все обременения. Если квартира в ипотеке, для проведения регистрации необходимы документы от банка. Без них регистратор откажет в регистрации перехода права собственности.

Если собственник будет пытаться совершить мошенническую операцию, то согласно законодательству, банк имеет право применить к нему следующие санкции:

  • Подать иск в суд с целью признания сделки недействительной.
  • Требовать досрочного погашения задолженности и штрафных санкций, которые были наложены вследствие нарушения договора.
  • Принудительно реализовать залог.

Если заемщик подаст иск в суд с целью признания неправомочными действия банка, то его шансы получить решение в свою пользу равны практически нулю. Так как он совершил действие, которое противоречит договорам между ним и кредитором.

В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит.

Предлагаем ознакомиться  Может ли бывшая жена выписать из приватизированной квартиры бывшего мужа имеющего долю 20 без его согласия

Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.

Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.

Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.

Это можно сделать только при согласии банка. Обычно ипотечный кредит стараются оформить на одно лицо, если его доход достаточен для осуществления регулярных платежей. Возможно, в Вашем случае в момент заключения договора это было не так, поэтому и пришлось привлечь созаемщика. Если ситуация изменилась, банк может пойти навстречу при условии, что Вы, являясь основным заемщиком, получаете доход, достаточный для обеспечения своих кредитных обязательств. Если такого согласия получить не удается, то тогда все действия с данной недвижимостью придется отложить до момента погашения ипотечного кредита.

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Ипотека в браке, как правило, оформляется двумя способами: на одного из супругов или по ½ доле каждому.

Вариант № 1. В банке определяется, оба супруга будут заемщиками в кредитном договоре или только один. Если кредит оформляется на мужа или жену, то второй является созаемщиком. Тогда квартира чаще всего оформляется на заемщика. В рассматриваемой ситуации лучше всего изначально оформить ипотеку на жену, если муж готов впоследствии подарить квартиру.

При этом из состава совместного данное имущество можно вывести сразу же после оформления сделки, заключив нотариальное соглашение о разделе имущества. Обратного хода данному документу нет, то есть нельзя через месяц передумать и после развода разделить эту квартиру. Причем даже если деньги за нее, то есть сами ипотечные платежи, платились в браке.

Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Банк о заключении такого соглашения уведомлять не стоит, так как менеджеры не будут вникать в тонкости, и могут возникнуть сложности с кредитом. То есть банк может попросить вернуть кредит досрочно: такое право (не напрямую, а завуалированно) обычно прописано в условиях кредитного договора (ипотеки). Такой способ вывода квартиры из совместно нажитого имущества может быть использован в любое время после оформления собственности.

Конечно, можно разработать соглашение и в период строительства объекта по договору долевого участия. Тогда предметом соглашения между супругами будет не право собственности на квартиру, а право получить ее по акту приема-передачи с последующей регистрацией права. Если ипотека и право собственности на квартиру будут оформлены на мужа, а он хочет уступить это право супруге, то соглашение о разделе имущества тоже можно заключить. Однако это более сложная процедура, и без участия юристов здесь не обойтись.

Плюсы варианта № 1:

  • хорошая альтернатива договору дарения, а главное, быстрая (пока муж согласен на передачу права);
  • с момента заключения соглашения о разделе имущества ипотечные платежи остаются обязанностью обоих супругов до окончания выплаты, если договором не предусмотрено иное;
  • все ипотечные платежи до момента заключения соглашения являются общими, и супруг, отказавшийся от своего права на квартиру, не имеет возможности требовать половину платежей обратно;
  • соглашение о разделе имущества может быть заключено в период брака;
  • рассматриваемое соглашение необратимо, и оспорить его в суде, если супруг был психически здоров, практически нереально;
  • соглашение является действующим независимо от регистрации права, что при разводе дает все шансы на признание права собственности на всю квартиру через суд.

Минусы варианта № 1:

  • есть риск, что супруг перестанет помогать платить за ипотеку, если будут конфликты, то есть надо рассчитывать в основном на свои финансы;
  • нужно скрывать факт заключения соглашения от банка, но кроме вас об этом кредитной организации сказать никто не сможет: нотариус хранит все сведения в секрете – это нотариальная тайна; информация выдается только по запросу суда;
  • если квартира оформлена на мужа или по ½ доли каждому из супругов, то после заключения соглашения нельзя сразу до выплаты ипотеки переоформить право собственности без согласия банка.

Вариант № 2. Рассмотрим вариант с дарением. Конечно, договор дарения – самый простой способ передать свое право жене или мужу. Но опять-таки есть нюансы. Средний срок по ипотеке составляет 10–15 лет. Неизвестно, что произойдет за это время. Хотя можно погасить кредит досрочно, однако это тоже может затянуться на несколько лет.

Но, допустим, теоретически прошло 10 лет, и супруг готов подарить своей жене свою ½ долю квартиры. После заключения сделки у нотариуса состоится переход права собственности на объект недвижимости в пользу жены. Конечно, после заключения договора дарения право совместной собственности на квартиру прекратится.

Следовательно, на спорную квартиру муж претендовать в суде не сможет. При этом отказ мужа от доли в собственности путем дарения может быть не только в браке, но и в любое время после его расторжения. Сроки давности по разделу совместно нажитого имущества в суде составляют по общему правилу три года, однако есть прецеденты восстановления таких сроков в судебной практике. Поэтому лучше не затягивать оформление недвижимости.

Предлагаем ознакомиться  Где дешевле страхование квартиры по ипотеке? Калькулятор, сравнение тарифов.

Плюсы варианта № 2:

  • гарантия вывода квартиры из совместно нажитого имущества;
  • надежность в платежах: муж точно будет платить ипотеку, если право пока остается за ним;
  • договор дарения оспорить в суде практически невозможно, если муж был психически здоровым человеком;
  • договор дарения может быть заключен в любое время как в период брака, так и после его расторжения.

Минусы варианта № 2:

  • очень долгосрочный проект. Муж может передумать дарить, если испортятся отношения. Это, пожалуй, самый главный и единственный минус.

Подведем итоги. Все же очевидным выходом из рассматриваемой ситуации является заключение именно соглашения о разделе имущества в браке. Этот документ дает максимально быстро необходимые гарантии получения права собственности и не имеет обратной силы.

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?

В рассматриваемой ситуации в отношении квартиры возникнет режим общей совместной собственности супругов. При этом неважно, на кого непосредственно будет оформлена квартира: на Вас или на супруга. Режим общей совместной собственности квартиры предполагает, что она находится в вашей общей собственности без определения конкретных долей.

По нормам действующего законодательства собственники общего совместного имущества могут отчуждать такую квартиру только целиком. Ваши доли не определены, и поэтому распорядиться своей конкретной частью не получится. Следовательно, для того чтобы совершить сделку по отчуждению доли, необходимо сперва определить доли каждого из вас, а для этого необходимо изменить режим имущества с совместного на общий долевой.

Супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам семейного и гражданского законодательства. На практике это может быть соглашение об определении долей супругов или соглашение о разделе имущества. На основании любого данного договора органами Росреестра будет изменен режим собственности и внесены соответствующие записи в реестр недвижимости.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

После этого каждый из вас будет вправе самостоятельно распорядиться своей долей любым не запрещенным законом способом, в частности – подарить ее. При этом договор дарения недвижимости, оформленной в долевую собственность, необходимо заверить у нотариуса. Стоит отметить, что стороны договора в рассматриваемом случае освобождены от уплаты налога.

Дарение доли в квартире также подлежит государственной регистрации. Как только сделка по дарению будет зарегистрирована в Росреестре путем внесения соответствующей записи в ЕГРН, то Вы будете являться полноправным собственником квартиры, и даже при разводе это имущество не будет делиться между супругами, а останется исключительно за Вами.

Конечно, последнее не касается ситуации, если сам договор дарения будет в дальнейшем оспариваться супругом в судебном порядке как недействительный.

Нюансы при дарении ипотечной квартиры

sergeypeterman/Depositphotos

Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:

  • Гражданский паспорт собственника недвижимости.
  • Гражданский паспорт одариваемого.
  • Правоустанавливающий документ на недвижимость.
  • Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
  • Выписка из реестра прав собственности.
  • Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  • Выписка из домовой книги.
  • Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
  • Разрешение банка.

Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года. Если это не было сделано, договор считается недействительным.

Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.

Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:

  • Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
  • Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
  • Технические характеристики объекта.
  • Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
  • Перечень прав и обязанностей всех сторон.
  • Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
  • Подписи сторон.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Если вам требуется образец или помощь в составлении юридически грамотного договора дарения ипотечной квартиры, то напишите об этом нашему дежурному юристу онлайн.

В результате оформления дарения одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на недвижимость с обременением в виде ипотеки.

После перехода права собственности необходимо внести изменения в договор страхования недвижимости, где необходимо указать нового владельца.

Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.

Главная особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.

Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.

Любые сделки с имуществом, обремененным залогом по ипотечному кредиту, совершаются с согласия банка. Обратитесь в банк, выдавший кредит, получите от него письменное согласие на сделку. Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.

Как следует из Вашего сообщения, Вы с мамой приобрели в долевую собственность квартиру за счет кредитных средств банка, в связи с чем Ваша квартира находится в залоге у банка и не может быть отчуждена без его согласия.

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Предлагаем ознакомиться  Какие сделки кроме дарения можно соаершитьс родственниками

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

При этом под отчуждением имущества подразумевается и продажа, и дарение, и обмен заложенного имущества. В Вашей ситуации совершение сделки по передаче Вам доли мамы возможно, но для этого необходимо получить письменное согласие банка на такую сделку либо сначала выплатить кредит банку и освободить квартиру от залога, после чего распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Отчуждение доли в праве собственности на квартиру возможно. Однако важно понимать, что если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка, то в обязательном порядке перед проведением любой операции с недвижимостью нужно получить предварительное согласие и уведомление залогодержателя – то есть банк.

Мама может перевести на Вас право на долю несколькими способами, а именно – подарить или продать. При той и другой сделке нужно получить согласие супруга Вашей матери, если на момент приобретения недвижимости она находилась в браке. Помимо этого, необходимо получить согласие банка, а также переделать всю кредитную документацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как правильно выделить детям доли?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Участок в долевой собственности. Как перевести его на жену?

Вы будете единственным собственником квартиры, если муж подарит Вам свою долю в квартире. Согласно законодательству, каждому из супругов, если не определено другое, принадлежит ½ имущества, приобретенного в период брака. В случае развода имущество делится пополам, но если муж подарит свою супружескую долю, то ½ квартиры будет принадлежать Вам на основании договора купли-продажи, а вторая ½ доля – на основании дарения, то есть безвозмездной сделки. Соответственно, в случае развода вся квартира будет являться Вашей личной собственностью.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Регулирование супружеской собственности сейчас можно только брачным договором. Если Ваш муж после выплаты ипотеки захочет оформить всю квартиру в Вашу единоличную собственность, вы вместе идете к нотариусу и оформляете брачный договор. Брачный договор может относиться ко всему супружескому имуществу (и распределить, что чьим является), а может оформляться на каждый объект недвижимости по отдельности, например на одну эту квартиру.

В брачном договоре Вы сможете указать, что данная квартира полностью принадлежит Вам, а муж не имеет к ней отношения. В этом случае Вы получаете право распоряжаться данным имуществом независимо от брачного состояния и разрешения супруга. Правда, если муж зарегистрирован в этой квартире, то без его участия будет все-таки трудно обойтись.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

В Семейном кодексе существуют нормы, которые регулируют имущественные правоотношения между супругами. Если, будучи в браке, супруги приобретают квартиру, то она попадает в общую совместную собственность. Для того чтобы изменить режим общей совместной собственности и сделать ее индивидуальной, существует несколько механизмов.

Первым является заключение брачного договора, по условиям которого можно зафиксировать право собственности жены на квартиру. Второй механизм – заключение соглашения о разделе имущества, в котором фиксируется, что ½ доли принадлежит мужу, а другая ½ – жене, после чего супруг может подарить свою долю.

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Есть ли срок давности для раздела квартиры после развода?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Сделки с заложенным имуществом допустимы только с согласия залогодержателя. Если Вы сможете заручиться согласием банка, то Ваша мама может подарить свою долю Вам. Сама же из созаемщика, вероятно (по усмотрению банка), перейдет в статус поручителя.

Все имущество, которое вы приобретаете в браке, является вашей совместной собственностью, как и долги, обязанность по выплате которых принадлежит вам обоим.

дарение ипотечной квартиры

Если вы, находясь в браке и не имея брачного договора, оформили квартиру в долях, а именно ½ доли квартира – Ваша, и ½ доли принадлежит Вашему супругу, как ни парадоксально, эти доли буду являться Вашей совместной собственностью. Конкретно в Вашей ½ Ваш супруг будет иметь право на ½ доли, как и Вы, соответственно, в его.

В случае, если он подарит Вам свою долю, то, с точки зрения буквы закона, Вам будет принадлежать ½ его доли (целиком, так как все, что приобретено в браке в дар, является Вашей совместной собственностью) и ½ Ваша, в которой он, тем не менее, в случае развода гипотетически может претендовать на ¼, то есть половину от Вашей половины.

Чтобы не допустить этой путаницы и юридических казусов, имеет смысл заключить брачный договор в отношении всего имущества, нажитого в период брака, либо его части – конкретной квартиры, обремененной ипотекой. Если вы заключите брачный договор (он подлежит нотариальному удостоверению), проблем с дальнейшим разделом спорной квартиры у Вас не возникнет.

Вы можете получить указанные доли в дар или купить их. Однако любые сделки с имуществом, находящемся в залоге, возможны только с письменного согласия кредитора (банка). Банки выдают такие согласия в исключительных случаях. Без согласия банка переход прав по сделке не пройдет регистрацию в Росреестре.

Второй вариант – это погасить ипотечный кредит, снять обременение в виде ипотеки и после этого переоформить права.

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector