Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Правовые документы
Назад

Качество жилых зданий разного класса

Опубликовано: 08.05.2020
Время на чтение: 12 мин
0
1

1. Критерии принадлежности зданий к потребительскому классу

Множество параметров потребительских качеств жилища усложняет принятие решения по оценке принадлежности здания к определенному классу. При принятии такого решения многое зависит от отдельных его потребительских параметров качеств, которые будем считать обязательной принадлежностью для определенного класса жилища.

То есть те параметры, которые однозначно отделяют один класс здания от другого. (Данные параметры выделены далее в тексте курсивом.) Отсутствие необязательных параметров качеств или присутствие у здания других параметров и их величина не отражается на принадлежности здания к определенному классу, но влияет на его комфортность, экономичность и стоимость на рынке недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

При дальнейшем изложении материала пособия предполагаем, что помещения здания и окружающая среда имеют параметры освещенности помещений квартиры (дома) и экологичности, соответствующие норме, или имеют лучшие значения параметров по содержанию токсических веществ и радионуклидов в материалах конструкций, по радиационному фону и загрязненности территории поселения.

Свойства надежности в корне отличаются от свойств, обозначенных термином «композиционные свойства объекта». Свойства надежности нужны не сами по себе, а лишь постольку, поскольку они позволяют в процессе эксплуатации здания проявиться в полной мере тем свойствам, ради которых объект и создается, – свойствам функциональности, эстетичности и др.

Классификацию жилища по потребительскому классу будем определять по основным параметрам композиционных, конструкционных качеств здания, которые могут быть применимы как для массового жилья, так и для жилья повышенного качества.

Экономичность здания связана с композиционными и конструкционными качествами здания, повышение которых, как правило, увеличивает постоянные и временные затраты на жилище, а также увеличивает их стоимость на рынке недвижимости.

Такой подход к оценке класса здания позволит при недостаточной достоверной количественной информации о параметрах качеств здания не проводить сложных вычислительных операций по квалиметрической методике комплексной количественной оценки качества и упростит процедуру принятия решения.

Жилое здание характеризуется следующими параметрами композиционного качества.

Информация о параметрах качеств жилых зданий разных классов, полученная на рынке недвижимости и из нормативных документов, систематизирована по группам жилищ «эконом-класса», «комфорт-класса», «бизнес-класса», «элит-класса» и их параметров композиционных и конструкционных качеств.

Качество жилых зданий разного класса

Параметры качества жилища разного потребительского качества представлены в виде матрицы (табл. 1).

В матрице параметры функциональных качеств (композиционные и конструкционные) подразделены для разного уровня жилищ разного класса (квартира, здание или комплекс, жилой район).

На стадии проектирования основные параметры жилищ разного класса могут быть определены по параметрам требований, представленным в столбцах матрицы под соответствующим классом жилища.

При оценке принадлежности жилища к определенному потребительскому классу также используется данная матрица. Для этого проверяют соответствие параметров конкретного жилища основным параметрам класса в матрице, которые указаны ранее в п. 3.1, другие параметры повлияют на изменение стоимости конкретного объекта жилой недвижимости.

Данную матрицу можно использовать для оценки как малоэтажного индивидуального жилища, так и многоэтажного жилого здания и жилого комплекса (см. табл. 1).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Таблица 1. Матрица параметров жилища разного потребительского качества

Объект Функциональное качество Классы жилых зданий и их комплексов
Вид Показатель Эконом-класс Комфорт-класс Бизнес-класс Элит-класс
Премиум Де-люкс
Квартира Композиционные качества Архитектурно-дизайнерский проект Типовое решение Не отличаются оригинальным архитектурно-дизайнерским решением среды обитания Оригинальность и эргономичность решений, соответствие историческому стилю Оригинальный проект, выполненный известным архитектурно-дизайнерским бюро
Общая характе-ристика «Классические»

квартиры {1}

«Классические» квартиры {1} «Классические» квартиры {1} Гибкое объемно-планировочное пространство {2} Дополн.: у пентхаусов эксклюзивные опции планировки {3}
1-комн. от 28 кв.м, возможна квартирастудия от 34 кв.м, возможна квартира-студия от 45 кв.м от 60 кв.м от 80 кв.м
2-комн. от 44 кв.м от 50 кв.м от 65 кв.м от 80 кв.м от 100 кв.м
3-комн. от 56 кв.м от 65 кв.м от 85 кв.м от 120 кв.м от 140 кв.м
4-комн. от 70 кв.м от 85 кв.м от 120 кв.м от 160 кв.м от 220 кв.м
5-комн. от 84 кв.м от 100 кв.м от 150 кв.м от 200 кв.м от 280 кв.м
Кухня до 8 кв.м, возможна кухня-ниша от 8 кв.м от 12 кв.м от 20 кв.м от 25 кв.м
Санузел Один совмещенный Один, чаще раздельный; возможно наличие гостевого санузла Не менее 2 санузлов в квартирах, имеющих более двух комнат Количество санузлов равно числу спален 1
Балконы, лоджии и др. Один небольшой открытый балкон До двух балконов или балкон и лоджия, которые могут быть остекленными Может быть одна остекленная лоджия и открытый балкон Обязательное наличие лоджии, балкона и обычно есть еще и просторная терраса Дополн.: есть зимний сад
Квартира Композиционные качества Отделка интерьера Стандартная отделка или без отделки в новом доме Улучшенная отделка или без отделки (черновая отделка) в новом доме Улучшенная отделка «под ключ» или без отделки (черновая отделка) в новом доме Отделка из высококачественных и экологичных материалов ведущих производителей {4} Эксклюзивная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом
Площадка перед квартирой Может располагаться до 12 квартир Может располагаться до 6 квартир Может располагаться до

4 квартир

Может располагаться не более трех квартир Жилой комплекс имеет всего одну-две квартиры
Вспомогательные помещения Типовое решение Типовое решение Типовое решение Имеются: гардеробные, комната для прислуги, отдельные помещения для хранения шуб, мытья лап собак и другие помещения
Безопасность от проникновения Типовое решение Типовое решение. Металлические входные двери Сейф-двери с отделкой и с

4-сторонним запиранием

Сейф-двери, с наружной и внутренней отделкой и встроенным глазком {13}
Инженерное обеспечение Энергоснабжение однофазное 10 кВт на квартиру; отопление – центральное Энергоснабжение однофазное 10 кВт на квартиру, центральное отопление, радиаторы или конвекторы с терморегулятором Энергоснабжение свыше 10 кВт на квартиру аварийное электроснабжение дома; централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль и другие опции {5} Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климатконтроль в каждой квартире; отопление автономное (котельная)/смешанное, дополнительные уровни водоподготовки; современные слаботочные и коммуникационные сети {6} Дополн. опции – дровяные камины с отапливающими воздуховодами в квартирах; тонкая очистка воздуха в системе централизованной принудительной приточно-вытяжной вентиляции
Конструктивные качества Безопасность материалов Соответствует нормативу Соответствует нормативу Соответствует нормативу Повышенная экологичность и пожаробезопасность материалов отделки помещений
Огнестойкость перегородок Класс пожарной опасности конструкций соответствует классу ПО здания Класс пожарной опасности конструкций соответствует К0
Здание или жилой комплекс (ЖК) Композиционные качества Архитектурный проект Типовое решение Не отличаются оригинальным архитектурно-дизайнерским решением {10} Проект с индивидуальной дизайнерской проработкой архитектурного облика Всегда индивидуальное предложение архитектурного бюро известного архитектора, учитывающее пожелания заказчика
Функциональная архитектура без дополнительной эстетической и психологической нагрузки Уровень объекта – архитектурное достояние города {12}
Объемно-планировочное решение Кэ – более 0,75; высота потолков в чистоте от 2,5 до 2,7 м; квартир в жилом многоэтажном доме всегда больше 100; типовая

планировка {14}

Кэ – не более 0,75; высота потолков от 2,7 м Кэ – не более 0,7; высота потолков от от 2,8 до

3 м. Свободная планировка внутри квартиры {15}. Часто наличие двухуровневых квартир

Кэ – не более 0,65; высота потолков от 3,0 до 4,0 м. Число квартир обычно строго ограничено – до 40 Кэ – не более 0,55; высота потолков от 3,2 м и более. В жилом комплексе число квартир обычно не более 30
Вспомогательные объекты Первые два этажа часто отводят под коммерческую недвижимость Первые два этажа часто отводят под коммерческую недвижимость Широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, собственная служба эксплуатации Разветвленная сеть инфраструктуры, дополнительное персональное сервисное обслуживание {7} Дополн.: уборкой в квартирах класса «де люкс» занимается специальный персонал с согласия владельцев квартир жилого комплекса
Входная группа дома Типовое решение Металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консьержа Металлические двери с домофоном в подъездах и с отделкой {13}. Помещение для консьержа Металлические двери с повышенной тепло- и звукоизоляцией, надежным секретным замком и броненакладками, домофоном в подъездах и встроенным видеоглазком. Холл и помещение для консьержа
Отделка фасада Типовое решение Типовое решение Типовое решение Эксклюзивная отделка фасада с применением высококачественных материалов
Здание или жилой комплекс Композиционные качества Отделка общественных зон Типовое решение Типовое решение Высококачественная отделка: декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т. д. Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом. Высококачественная отделка декоративной штукатуркой, керамической плиткой, искусственным камнем и т. д. Дополн.: наличие в отделке предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства
Придомовая территория Обустройство двора типовое Возможна ограда по периметру и благоустройство {16} Благоустроенная, выделенная территория с оградой и с возможной проработкой ландшафтного дизайна {16} Благоустроенная, выделенная и огороженная территория. Ландшафтный дизайн с малыми архитектурными формами {16} Дополн.: территория с высоким уровнем ландшафтной дизайнерской проработкой
Паркинг Согласно нормативным требованиям местного Генплана. Машиномест обычно меньше, чем квартир в доме Согласно нормативным требованиям местного Генплана с возможным подземным паркингом Обязательное наличие закрытого наземного или подземного паркинга и возможность парковки на охраняемой придомовой территории из расчета не менее 1,0 машиноместа на квартиру Крытый отапливаемый паркинг с въездом с прилегающей территории дома; доступ в паркинг для жителей – лифт, подземный переход; не менее 2,0 машиномест на квартиру Доступ в паркинг для жителей – «квартира – лифт – паркинг»;

не менее 2,5 машиномест на квартиру. Возможны автомойка и автосервис в зоне автостоянки

Безопасность от проникновения Средства безопасности не предусмотрены Консьерж, домофон. Охрана периметра ЖК возможна, но не обязательна Консьерж, электромагнитный замок; собственная служба охраны {17} Собственная служба охраны дома, территории и паркинга, система пожарной безопасности, диспетчеризация всех инженерных сетей и систем {8} Дополнительно: полностью огороженная территория; вооруженная охрана и видеонаблюдение; передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории и на лестничных клетках
Здание или жилой комплекс Инженерное обеспечение Типовое решение. Часто шумный и обычный медленный лифт Типовое решение. Обычный медленный лифт. Мусоропровод Лифты скоростные с индивидуальной отделкой кабин. Мусоропровод Скоростные бесшумные лифты от ведущих мировых производителей; для квартир дома персонифицированный доступ к лифту (с помощью ключа, карточки, сенсорный и т. д.) и к этажу/квартире Дополн.: используют персональный лифт в пентхаус с индивидуальной отделкой в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса
Конструктивные качества Проект конструкции здания Стандартный, или серийный проект, или проекты повторного применения. Энергоэффективность не менее класса С Разнообразие архитектурных решений {18}. Энергоэффективность не менее класса В Разнообразие архитектурных решений {18}. Энергоэффективность не менее класса А Жилой комплекс всегда возводится по индивидуальному проекту. Энергоэффективность не менее класса А
Несущие конструкции К конструкциям нет ограничений

{19}

Варианты: из сборных железобетонных конструкций; бескаркасные из керамического кирпича; монолитный железобетонный каркас Бескаркасные из керамического кирпича, монолитный железобетонный каркас дома Бескаркасные из керамического кирпича или монолитного железобетонного каркаса
Наружные ограждающие конструкции Типовое решение. Чаще панельные здания Наружные ограждающие конструкции из монолитного железобетона или ячеистобетонных блоков, керамического кирпича или других изделий Из монолитного железобетона, ячеистобетонных блоков, керамического кирпича или других изделий Из керамического кирпича; межквартирные стены из керамического кирпича, внутриквартирные перегородки – легкие шумоизолирующие
Отделка фасада Типовое решение Типовое решение Улучшенная облицовка Эксклюзивная облицовка
Здание или ЖК Конструкционные качества Кровля Типовое решение Типовое решение Металлочерепица и др. современные материалы Металлочерепица и другие современные материалы
Остекление Отечественные двойные рамы деревянных или пластиковых профилей с однослойным стеклом или одинарным стеклопакетом Рама из пластикового профиля со стеклопакетами средней ценовой ниши Современные пластиковые и деревянные профили со стеклопакетами из энергосберегающих стекол c повышенной площадью остекления Двухкамерные стеклопакеты с профилями и фурнитурой от ведущих мировых производителей, с повышенной площадью остекления Двух- и трехкамерные стеклопакеты в переплетах из твердых/ценных пород дерева
Жилой район Композиционные качества Удобство жилой застройки Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома Доступность социальных услуг в радиусе 1 км, общественных

и культурных объектов, доступность общественного транспорта

Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км; концентрация объектов коммерческого и административного назначения; доступность общественного транспорта Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения; доступность элитных объектов социальной инфраструктуры; близость к культурным центрам, памятникам архитектуры; транспортная доступность и удобство подъезда к территории дома
Качество архитектурно-строительных объектов застройки Малопрестижное расположение {9} Малопрестижное расположение {9}. Имеют более удачное расположение с точки зрения внешней инфраструктуры Имеют удачное расположение с точки зрения внешней инфраструктуры Чаще всего жилье представляет собой точечную застройку или здания, располагаемые в престижных, центральных районах города на месте снесенного ветхого жилья Часто расположен в центре мегаполиса, в историческом и бережно реконструированном доме
Природные и экологические условия Соответствует норме Как правило, имеют более удачное, чем у

«эконом-класса», экологическое расположение

Наличие рекреационных зон, экологичность территории Как правило, располагается на набережной реки или пруда в экологичном районе; из окон наблюдается живописный вид
Предлагаем ознакомиться  Образец искового заявления в суд о выселении из жилого помещения в 2020 году
, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector